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Bausparen – ein Wort, das man lange nicht mehr gehört hat. Denn lange Zeit waren Bausparverträge wenig bis gar nicht interessant. Zinsen aufs Ersparte gab es so gut wie gar nicht und die Konditionen für Baufinanzierungen waren ohnehin unschlagbar günstig. Doch jetzt dreht sich der Wind. Wir haben mit Thomas Saar, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Wiesbaden, gesprochen, warum und in welchen Fällen ein Bausparvertrag nun doch wieder sinnvoll sein kann.
Erst einmal vorweg, da das Thema Bausparen nun wirklich schon einige Jahre in der Mottenkiste verschollen war und viele bisher gar keine Berührungspunkte damit hatten:
Ein Bausparvertrag besteht aus den folgenden vier Phasen:
1. Wie viel Geld soll es sein?
Als Vorabinfo: Mit einem Bausparvertrag könnt ihr bei den aktuellen Immobilienpreisen wahrscheinlich keine ganze Immobilie finanzieren. Er ist lediglich ein Baustein der Finanzierung und kann euch helfen, überhaupt erst einmal eine Starsumme zu erreichen. Dafür müsst ihr vor Abschluss des Vertrags festlegen, welche Summe ihr anstrebt. Sprich: Wie viel Geld benötigt ihr, um euren Traum vom Eigenheim eines Tages angehen zu können? Und wie viel Geld könnt ihr monatlich in den Bausparvertrag investieren? Eine gängige Summe sind 50.000 Euro – aber auch 100.000 Euro oder mehr sind möglich. Je nach Höhe der Bausparsumme und Tarif wird auch noch eine Gebühr fällig.
2. Beginn der Sparphase
Nach Vertragsabschluss zahlt ihr Monat für Monat in euren Bausparvertrag ein – meistens circa sieben bis acht Jahre – bis zu dem Zeitpunkt, an dem je nach Tarif 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Summe angespart sind. Bei einer vereinbarten Summe von 50.000 Euro wären die 40 Prozent bei 20.000 Euro erreicht, die restlichen 30.000 € werden euch dann als Darlehen gewährt.
3. Die Zuteilungsreife
Sind die 40 Prozent angespart, wird der Vertrag zuteilungsreif – das heißt, ihr könnt jetzt über die zu Beginn vereinbarte Summe verfügen und bekommt für die restlichen 60 Prozent ein Darlehen zum vorab vereinbarten Zinssatz. Dieser Zins ist losgelöst vom eigentlichen Finanzierungsmarkt, denn ihr habt ihn bei Vertragsabschluss festgeschrieben.
4. Ihr zahlt das Darlehen zurück
Wenn ihr das Darlehen in Anspruch nehmt, zahlt ihr es anschließend monatlich inklusive Zinsen zurück. Verwendet ihr den Bausparvertrag für den Hauskauf, läuft das Bauspardarlehen parallel zu eurem Hauptdarlehen. Ihr zahlt in dem Moment dann quasi zwei Kredite ab.
Hausgemacht: Hallo Thomas, zuerst einmal: Was macht man eigentlich mit einem Bausparvertrag?
Thomas Saar: Der Bausparvertrag ist eigentlich dafür gedacht, dass man mit ihm für eine Immobilienfinanzierung (Neubau, Kauf, Anschlussfinanzierung aber oftmals auch Modernisierung) sparen kann. Mit einem Bausparvertrag finanziert man in der Regel nicht eine gesamte Immobilie. Aber allein schon, um überhaupt mit einer Immobilienfinanzierung beginnen zu können, benötigt man eine gewisse Startsumme – da kann der Bausparvertrag helfen. Zumal er im aktuellen Marktumfeld Sicherheit bietet, da der Zins für die Darlehensphase in einigen Jahren, unabhängig von den Finanzierungszinsen, bereits jetzt garantiert wird.
Hausgemacht: Lange Zeit waren Bausparverträge ja gar kein Thema mehr, fast schon verpönt. Woran lag das?
Thomas Saar: Zum einen lag das daran, dass es so gut wie keine Zinsen fürs Sparen gab. Zum anderen war der Finanzierungsmarkt jahrelang ohnehin sehr günstig – es gab also wenig Gründe, die dafür gesprochen haben, monatlich viel Geld in einen Bausparvertrag zu investieren.
Hausgemacht: Und was hat sich jetzt geändert?
Thomas Saar: Innerhalb kürzester Zeit haben sich die Konditionen für Baufinanzierungen deutlich verschlechtert. Die Bausparkassen haben aber andere Konditionen, als der Finanzierungsmarkt – und aktuell sind deren Konditionen noch günstiger. Wer jetzt einen Bausparvertrag abschließt, kann sich ein günstiges Zinsniveau für die Zukunft sichern, das es so in Zukunft wohl erst einmal nicht mehr geben wird. Die Zinsen fürs Sparen sind aber, wie gesagt, noch immer nicht der Rede wert.
Hausgemacht: Und wie hoch sollte die Bausparsumme sein, die ich abschließe?
Thomas Saar: Das hängt vor allem davon ab, welches Ziel man verfolgt und wie viel Geld man monatlich beiseitelegen kann. Denn damit man auf das Bauspardarlehen zugreifen kann, müssen in der Regel mindestens 40 Prozent der vereinbarten Summe eingezahlt sein. Wer zum Beispiel in sieben Jahren auf eine Summe von 50.000 Euro zurückgreifen möchte, muss monatlich rund 240 Euro sparen – dann sind 40 Prozent, also 20.000 Euro, angespart. Die übrigen 30.000 Euro gewährt die Bausparkasse dann als Darlehen. Bei der Auswahl der Tarife sollte man auf die Rückführungszeiträume des Darlehens achten, denn je nach Tarif kann die Tilgung schon sehr hoch ausfallen. Das muss man einplanen.
Hausgemacht: Einen Bausparvertrag hat man also ziemlich lange …
Thomas Saar: Theoretisch ja, aber Sondertilgungen sind in der Regel jederzeit und ohne Begrenzung oder Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei einigen Darlehensnehmern verbessert sich innerhalb der Laufzeit die finanzielle Situation – entweder, weil in der Zwischenzeit mehr Einkommen vorhanden ist oder manchmal auch durch Erbschaften. Dann kann das Bauspardarlehen auch einfach abgelöst werden. Dies ist ein großer Vorteil gegenüber einem Annuitätendarlehen, bei dem ja meistens nur 5 % p. a. sondergetilgt werden kann.
Hausgemacht: Kommt ein Bausparvertrag nur in Frage, wenn ich erst in ein paar Jahren ein Darlehen für den Immobilienkauf benötige?
Thomas Saar: Nein, da gibt es noch viele andere Konstellationen, die möglich sind. Zum Beispiel kann es auch sinnvoll sein, den Bausparer abzuschließen, wenn man gerade eine Immobilie kauft. Vorausgesetzt, der Sparbetrag ist zusätzlich zur monatlichen Rate der Baufinanzierung noch leistbar. Als Ergänzung zum Immobilienkauf kann er spätere Sanierungen absichern – besonders bei Bestandsimmobilien ist das sinnvoll. Eine Instandhaltungsrücklage sollte man ohnehin bilden, dann kann es sinnvoll sein, die Summe direkt in den Bausparvertrag zu stecken.
Aber auch für eine Teilablösung der Restschuld kann der Bausparvertrag dienen. Dann startet man mit einer niedrigeren Tilgung in die Finanzierung und ergänzt diese um einen Bausparvertrag. Dieser kann dann einen großen Teil der Restschuld ablösen – so ist eine kleinere Summe einem Zinsänderungsrisiko in der Anschlussfinanzierung ausgesetzt.
Oder aber man kombiniert Baufinanzierung und Bausparvertrag direkt so, dass der Bausparvertrag die komplette Restschuld ablöst. Dann hat man über die gesamte Laufzeit den vollen Kostenüberblick, ohne hoffen zu müssen, dass das Zinsniveau zur Anschlussfinanzierung günstig ist.
Hausgemacht: Muss man sich den Bausparvertrag genau dann auszahlen lassen, wenn die 40 Prozent erreicht sind?
Thomas Saar: Nein, man kann ihn generell jederzeit kündigen, teilen (also die Summe reduzieren) oder eben auch weiter besparen und erst zu einem späteren Zeitpunkt auf das Darlehen zurückgreifen.
Hausgemacht: Das klingt eigentlich alles ziemlich gut. Bedeutet das, dass der Bausparvertrag jetzt wieder eine Renaissance erleben und die Nachfrage wieder enorm steigen wird?
Thomas Saar: Nicht unbedingt. Bausparen ist jetzt in einigen Fällen aufgrund der niedrigeren Darlehenszinsen wieder attraktiv. Aber jeder Fall muss wirklich individuell betrachtet werden. Und für Laien ist er auch oft nicht transparent, zum Beispiel im Hinblick auf die Abschlussgebühren. Und auch bei den staatlichen Fördermöglichkeiten und den Bedingungen, die daran geknüpft sind, muss man erst einmal den Überblick behalten.
Hausgemacht: Und wie findet man denn den besten Tarif?
Thomas Saar: Welcher Tarif am besten ist, ist sehr individuell und hängt sowohl von der persönlichen Lebenssituation als auch vom Vorhaben an sich ab. Eine gute Beratung ist hier besonders wichtig – am besten bei einem Berater oder einer Beraterin, der oder die mehr als zwei Tarife und nicht nur einen Anbieter im Portfolio hat.
Mein Tipp lautet: Holt das Thema Bausparen mal gedanklich aus der Mottenkiste, wenn ihr in ein paar Jahren ein Haus kaufen möchtet. Oder wenn ihr gerade eh in Finanzierungsgesprächen seid, sprecht es bei eurem Berater oder eurer Beraterin an und rechnet gemeinsam durch, welcher (finanzieller) Vorteil für euer Vorhaben dadurch eventuell drin wäre.
Thomas Saar, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Wiesbaden
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macht nur mit der Alleskönner-Küchenmaschine gerne Hausgemachtes / ist stadtmüde und sehnt sich zurück aufs Dorf / erklärt komplexe Themen gerne verständlich, am liebsten mit Aha-Effekt / und macht das jetzt in der Pressearbeit für Dr. Klein / träumt vom Haus mit Garten + Hund