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Was bedeutet Beleihung bei der Baufinanzierung?

Von einer Beleihung spricht man bei einer Baufinanzierung, wenn man einer Bank Rechte an einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen gewährt. Wenn Sie also Ihre Immobilie beleihen, dann leihen Sie sich Geld von einem Kreditinstitut und räumen diesem im Gegenzug Rechte an der Immobilie ein. Die Bank wird im Grundbuch als Gläubigerin eingetragen und hat im Falle eines Zahlungsausfalls einen Anspruch darauf, die Immobilie zu versteigern, um das geliehene Geld zurück zu erhalten. Während der Beleihung können Sie die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten. Die Höhe der Beleihung hängt vom Beleihungswert und der Beleihungsgrenze der Immobilie ab.

Ermittlung des Beleihungswerts

Sowohl der Beleihungswert als auch die Beleihungsgrenzen können sich stark auf die Höhe der gewährten Baufinanzierung und somit auch auf das benötigte Eigenkapital auswirken. Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie aus der Sicht der Bank. Dieser Wert entspricht in etwa dem Verkehrswert des Hauses oder der Eigentumswohnung, mit dem das Kreditinstitut rechnen kann.

Allerdings schwanken die Immobilienpreise und ein Haus kann in 20 Jahren beispielsweise weit weniger Wert sein als aktuell. Daher ist es für Banken wichtig, bei einer meist langen Kreditlaufzeit einer Baufinanzierung auch einen Immobilienwert zugrunde zu legen, mit dem sie lange rechnen kann. Sie kalkulieren den Verkaufswert der Immobilie also um 10 bis 20 Prozent nach unten, woraus sich der Beleihungswert errechnet.

Ermittlung der Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze wiederum ist der Höchstbetrag, bis zu dem eine Bank eine Immobilie finanziert. Diese liegt meist zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts und ist von der Bonität des Kreditnehmers abhängig. Die Beleihungsgrenze stellt den Betrag dar, den die Bank maximal als Kredit für das Haus oder die Wohnung gewährt. Der Restbetrag zum Kaufpreis und die Nebenkosten des Hauskaufs müssen mit Eigenkapital finanziert werden. Um den Beleihungswert zu ermitteln, schickt die Bank eigene Gutachter, um sich das Objekt anzuschauen. Die Kosten hierfür trägt das Finanzinstitut.

Anhand unseres Rechenbeispiels können Sie erkennen, dass die Bank für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro einen Beleihungswert von 170.000 Euro zugrunde legt. Dieser Wert entspricht 85 Prozent des Verkehrswerts. Die Beleihungsgrenze liegt in unserem Beispiel bei 70 Prozent des Beleihungswertes. Die maximale Finanzierungshöhe beträgt somit 119.000 Euro.

VerkehrswertBeleihungswert (-15 %)Beleihungsgrenze (70 %)
200.000 €170.000 €119.000 €
Beispielrechnung Beleihungswert/Beleihungsgrenze

Das bedeutet, dass der Käufer des Hauses 81.000 Euro Eigenkapital für den Kauf des Hauses plus weitere 15 Prozent des Verkehrswertes für Kauf- oder Baunebenkosten (30.000 Euro) aufbringen muss. Insgesamt muss der Käufer damit 111.000 Euro – etwas mehr als die Hälfte des Hauspreises – selbst finanzieren können.

Manchmal können Hauskäufer eine solche Summe nicht allein stemmen und entscheiden sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Hier werden neben dem vollen Kaufpreis bei Bedarf sogar zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert. Allerdings bilden diese 100- oder 110-Prozent-Finanzierungen eher die Ausnahme und werden von Banken nur gewährt, wenn die Bonität hervorragend und das Einkommen überdurchschnittlich ist. Bei dieser Art der Baufinanzierung verlangen die Banken im Gegenzug wesentlich höhere Zinsen als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Denn die Bank geht mit der Vollfinanzierung ein höheres finanzielles Risiko ein als wenn sie nur die Hälfte oder zwei Drittel einer Immobilie finanziert.

Absicherung über das Grundbuch

Damit die Beleihung rechtlich abgesichert ist, lässt sich die Bank ins Grundbuch eintragen. So kann sie sicher gehen, dass sie bei Zahlungsausfall durch die Zwangsversteigerung der Immobilie nicht auf dem unbezahlten Kredit sitzen bleibt. Je nach Höhe des gewährten Kredits bestehen Banken darauf, als erster Gläubiger ins Grundbuch geschrieben zu werden. So erhalten sie im Ernstfall auch als erster Gläubiger Geld aus dem Verkauf.

Welche Art der Baufinanzierung für Sie, Ihre Möglichkeiten und Bedürfnisse die richtige ist, ermitteln unsere Spezialisten für Baufinanzierung gern unverbindlich und gemeinsam mit Ihnen.

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