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Mit Bausparen zum sofortigen Hauskauf: Praktische oder überflüssige Finanzierungslösung?

Weshalb das Bausparsofortdarlehen oft kritisch gesehen wird

Bausparsofortdarlehen

Die Bauzinsen sind niedrig, die Immobilienpreise steigen so langsam – viele wollen ein Eigenheim kaufen, und zwar jetzt und nicht erst in ein paar Jahren. Dabei fällt die Wahl in Sachen Kredit oft auf das Annuitätendarlehen, den Klassiker im Bereich Baufinanzierung. Das ist aber nicht die einzige, infrage kommende Finanzierungslösung: Immer mehr Banken bieten ihren Kunden als Alternative sogenannte Bausparsofortdarlehen, auch Kombikredit,  Bausparsofortfinanzierung oder Konstantmodell genannt, an. Die bringen zwar auf den ersten Blick meist bessere Konditionen mit, stehen aber in letzter Zeit unter anderem aufgrund undurchsichtiger Zinsangaben vermehrt in der Kritik.

In diesem Artikel möchten wir die Vor- und Nachteile des Bausparsofortdarlehens aufzeigen, der Kritik auf den Grund gehen und verdeutlichen, wie wir das Finanzierungsmodell für unsere Kunden einordnen.

Zu wenig Eigenkapital: Bausparen als Gegenmittel

Im Mittelpunkt jeder Baufinanzierung steht die Frage nach dem Eigenkapital. Es ist zwar theoretisch möglich, ohne eigene Mittel eine Immobilie zu finanzieren. Dazu müssen Sie aber über eine sehr gute Bonität und ein überdurchschnittlich hohes, gesichertes Monatseinkommen verfügen. Im Zuge der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurden die Vergabebedingungen allerdings kürzlich noch mal verschärft, sodass es selbst für weniger solvente Kunden aktuell immer schwieriger wird, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Etwa 20, besser 30 Prozent des Kaufpreises sollten Sie einbringen können. Aber woher nehmen, wenn diese Finanzmittel noch nicht vorhanden sind?

Für Geduldige ist das ganz normale Bausparen sinnvoll: Mit einem klassischen Bausparvertrag fangen Sie heute an, Monat für Monat eine immer gleich bleibende Sparsumme beiseite zu legen. In ein paar Jahren – meist sieben oder acht – haben Sie bei entsprechend hohen, monatlichen Sparraten nicht nur ein ordentliches Eigenkapital-Polster angelegt, die Bausparkasse gewährt Ihnen zusätzlich auch noch ein günstiges Bauspardarlehen, mit dem Sie die noch fehlende Summe zum Kauf Ihres Hauses stemmen können.

Für Ungeduldige, die direkt kaufen und nicht noch lange warten wollen, ist das gängige Bausparen keine akzeptable Lösung. In der Vergangenheit wurde das Bausparsofortdarlehen dann oft als passender Ausweg verstanden, denn mit dieser Sonderform des Bausparens ist es möglich, ein Haus direkt zu kaufen und erst im Nachhinein Eigenkapital anzusparen. Das bedeutet aber nicht, dass Sie ein Bausparsofortdarlehen mit 0 Euro Eigenkapital in der Tasche aufnehmen können. Auch hier benötigen Sie von Beginn an gewisse Rücklagen. Im Folgenden klären wir diesen Irrtum auf, beschreiben die Funktionsweise des Bausparsofortdarlehens und stellen seine Vor- und Nachteile dar.

Das Grundprinzip des Bausparsofortdarlehens: Erst finanzieren, dann ansparen

Das Bausparsofortdarlehen ist eng mit dem normalen Bausparvertrag verwandt, sie unterscheiden sich aber in einem wichtigen Punkt: Beim Bausparsofortdarlehen müssen Sie keine sieben oder acht Jahre warten, bis Sie ein Haus kaufen können. Denn die Bausparkasse gibt Ihnen stattdessen ein Vorausdarlehen über die gesamte, jetzt benötigte Summe, sagen wir beispielsweise 200.000 Euro. Wie auch bei normalen Bausparverträgen üblich wird hier eine einmalige Abschlussgebühr in Höhe von 1,0 bis 1,6 Prozent der Gesamtsumme fällig. In unserem Beispielfall läge sie je nach Anbieter also zwischen 2.000 und 3.200 Euro. Mit der Darlehenssumme von 200.000 Euro können Sie sofort losgehen und Ihren Hauskauf in die Tat umsetzen. Anschließend unterteilt sich das Bausparsofortdarlehen in zwei Phasen:

Das Grundprinzip des Bausparsofordarlehens

Phase 1: Sie zahlen Zinsen für das Vorausdarlehen und Sparraten für den Bausparvertrag

Das Vorausdarlehen läuft, je nach Tarif, zunächst 10 bis 15 Jahre, und Sie zahlen dafür in dieser Zeit lediglich Zinsen an die Bausparkasse. Das bedeutet: Sie tilgen es nicht. Nehmen wir mal an, Sie haben sich für einen Tarif mit einer Laufzeit von 15 Jahren entschieden: Nach Ablauf dieser Zeit haben Sie folgerichtig immer noch 200.000 Euro Schulden. Zeitlich parallel zum Start des Vorausdarlehens schließen Sie aber noch einen normalen Bausparvertrag bei derselben Bausparkasse ab, dessen Bausparsumme ebenfalls 200.000 Euro umfasst, und Sie beginnen, Monat für Monat einen bestimmten Betrag anzusparen. Darauf erhalten Sie Guthabenzinsen, die meist zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr liegen.

Phase 2: Sie zahlen nur noch das Bauspardarlehen ab

Nach 15 Jahren wird das Vorausdarlehen fällig, Sie müssen nun also Ihre Schulden von 200.000 Euro begleichen. Gleichzeitig, ebenfalls nach 15 Jahren, wird Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif. Wir nehmen an, Sie haben nun inklusive Guthabenzinsen im Bausparvertrag beispielsweise 40 Prozent der 200.000 Euro, also 80.000 Euro, angespart. Damit tilgen Sie nun einen Teil der Schulden aus dem Vorausdarlehen, es bleiben aber noch 120.000 Euro übrig. Die Bausparkasse teilt Ihnen über diese Summe nun ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu, mit dem Sie das ursprüngliche Vorausdarlehen tilgen. In der Zeit danach zahlen Sie Monat für Monat das Bauspardarlehen ab. Diesmal ist die monatliche Rate sowohl für die Zinsen als auch für die Tilgung der Schulden da.

Die wichtigsten Eigenschaften des Bausparsofortdarlehens

Beim Bausparsofortdarlehen zahlen Sie von Beginn bis zum Ende immer eine konstant gleich bleibende, monatliche Rate – mit einer kleinen Einschränkung: Zwischen der ersten und der zweiten Phase kann sie geringfügig steigen oder sinken, weil es nicht gelingt, beide Finanzierungsmodelle auf den exakt gleichen, monatlichen Betrag anzusetzen. Die Abweichung ist aber in der Regel gering, sodass man trotzdem von einer gleich bleibenden Rate sprechen kann. 

Die Rate setzt sich allerdings in den beiden Phasen unterschiedlich zusammen: In der ersten Phase besteht die Rate aus der Zinszahlung für das Vorausdarlehen und der Sparrate für den gleichzeitig laufenden Sparvertrag, in der zweiten Phase nur noch aus der monatlichen Rate für das Bauspardarlehen. Ein weiterer Vorteil des Bausparsofortdarlehens: Zum Ende hin bleibt keine Restschuld mehr übrig, weil es vollständig getilgt wird. Als Kreditnehmer benötigen Sie später also keine Anschlussfinanzierung. Weil die Kreditzinsen zudem für die Gesamtlaufzeit festgeschrieben werden, ist das Zinsänderungsrisiko für Sie kein Thema. Das Bausparsofortdarlehen zeichnet sich aufgrund seiner immer gleich bleibenden Monatsrate und seinem konstanten Zinssatz beim Bauspardarlehen durch ein hohes Maß an Planungssicherheit aus.

Weshalb Sie auch beim Bausparsofortdarlehen Eigenkapital benötigen

Wie bereits angedeutet: Oftmals entsteht der Irrtum, das Bausparsofortdarlehen sei eine hervorragende Lösung für alle, die ohne Eigenkapital eine Immobilie erwerben wollen. Das stimmt allerdings nicht. Auch beim Bausparsofortdarlehen benötigen Sie bereits zu Beginn eigene Rücklagen, die Sie einfließen lassen müssen. Denn: Bausparkassen gehen mit der Höhe des Vorausdarlehens nur bis zu einem maximalen Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Was bedeutet das? Der Beleihungsauslauf ist eine Prozentzahl, die das Verhältnis zwischen Objektwert und des Darlehens, mit dem die Immobilie beliehen wird, angibt. Dahinter verbirgt sich die Frage: Wie viel Eigenkapital kann der Käufer in die Immobilie investieren?

Um den Zusammenhang zu verdeutlichen, bleiben wir noch mal beim oberen Beispiel, um einzuordnen, wie viel Eigenkapital nötig ist.

Wenn eine Bausparkasse Ihnen 200.000 Euro als Vorausdarlehen gewährt, kann Ihr Wunschobjekt maximal 357.142 Euro kosten. Zum Hintergrund: Eine finanzierende Bank oder auch Bausparkasse ist nie bereit, Ihnen die gesamten 357.142 Euro als Kredit zu geben und das Haus voll zu beleihen. Sie ermittelt deshalb einen maximalen Beleihungswert, der meist etwa 30 Prozent unter dem Kaufpreis liegt, also etwa bei 250.000 Euro. Um den oben erwähnten Beleihungsauslauf zu ermitteln, werden davon noch mal 20 Prozent abgezogen. Der Kredit, den Sie im Rahmen des Bausparsofortdarlehens von einer Bausparkasse für Ihr Haus mit dem Kaufpreis von 357.142 Euro bekommen können, liegt also bei maximal 200.000 Euro. Das bedeutet im Umkehrschluss: Die restlichen 157.142 Euro plus die Nebenkosten des Hauskaufs müssen Sie selbst aufbringen oder aus anderen Krediten generieren können, denn mehr gewährt Ihnen keine Bausparkasse.

Die Hauptkritikpunkte am Bausparsofortdarlehen: Zu intransparent, keine Zinssicherheit, keine Flexibilität

In letzter Zeit stand das Bausparsofortdarlehen vermehrt in der Kritik. Dazu können wir vorab sagen: Ja, die Kritikpunkte haben größtenteils ihre Berechtigung, aber wir raten zu einer differenzierteren Betrachtung, denn einige, wichtige Aspekte wurden dabei teilweise übersehen. Dieses Kreditmodell hat nämlich durchaus seine Vorteile und kann für bestimmte Zielgruppen attraktiver sein als beispielsweise ein Annuitätendarlehen. An dieser Stelle möchten wir zunächst zu den Hauptkritikpunkten Stellung beziehen.

Die Kritik lautet: Beim Bausparsofortdarlehen wird kein Gesamteffektivzins ausgewiesen, deshalb wirken seine Zinsen niedriger als sie sind, und er lässt sich nur schwer mit anderen Angeboten vergleichen.

Dr. Klein sagt dazu: Ja, diese Kritik ist durchaus berechtigt. Zum Hintergrund: Wer eine Baufinanzierung zu niedrigen Zinsen sucht, wirft einen Blick auf den Gesamteffektivzins des Angebots. Er enthält normalerweise alle relevanten Nebenkosten eines Kredits. Mit dem verlässlichen Gesamteffektivzins werden die einzelnen Angebote verschiedener Banken vergleichbar: Er zeigt genau an, wie viel die Baufinanzierung einen Immobilienkäufer wirklich kostet.

Beim Bausparsofortdarlehen weisen die Bausparkassen allerdings in der Regel keinen Gesamteffektivzins aus, sondern lediglich den Sollzins für das anfängliche Vorausdarlehen und den Sollzins für das spätere Bauspardarlehen. Was zum Beispiel nicht in diese Zahl miteinfließt, ist der Guthabenzins für die Sparraten oder die Abschlussgebühr, die zu Beginn fällig wird. Weil diese Posten keine Berücksichtigung finden, wirken die Zinsen beim Bausparsofortdarlehen im Vergleich mit anderen Baufinanzierungen auf den ersten Blick günstiger, als sie in Wirklichkeit sind.

Im Sinne unserer Kunden wäre hier mehr Transparenz wünschenswert. Aber: Die Bausparkassen stellen alle Angaben zur Verfügung, die benötigt werden, um den Gesamteffektivzins selbst zu ermitteln. Das dürfte für einen Laien ein recht schwieriges Unterfangen darstellen. Lassen Sie sich davon aber nicht abschrecken, sondern nehmen Sie dabei einfach die Hilfe unserer Spezialisten für Baufinanzierung in Anspruch. Sie rechnen den Gesamteffektivzins aus und vergleichen das Ganze für Sie zum Beispiel mit den Konditionen eines normalen Annuitätendarlehens. So erhalten Sie die benötigten Informationen und können das Bausparsofortdarlehen eins zu eins gegen andere Finanzierungsvarianten abwägen.

Die Kritik lautet: Die Zuteilungsreife des Bausparvertrags bringt beim Bausparsofortdarlehen einen gewissen Unsicherheitsfaktor mit sich und kann zu einer Finanzierungslücke führen, die mit teuren Zwischenkrediten überbrückt werden muss.

Dr. Klein sagt dazu: Es besteht tatsächlich ein gewisses Risiko, das sich unserer Erfahrung nach aber in Grenzen hält und in der Realität selten vorkommt. Wie kann es überhaupt zu der Finanzierungslücke kommen?

Zwar vereinbaren Sie beim Bausparsofortdarlehen eine genaue Ansparzeit (in unserem Beispiel oben 15 Jahre), nach deren Ablauf der Vertrag zuteilungsreif wird. Das heißt, Sie könnten nun theoretisch ein Bauspardarlehen bekommen. Es kann aber passieren, dass Sie es nicht unverzüglich erhalten.

Denn Bausparkassen funktionieren nach dem Solidaritätsprinzip: Möchten zu viele Bausparer gleichzeitig ein Bauspardarlehen haben, kommen Sie eventuell nicht sofort an die Reihe und müssen noch ein oder zwei Auszahlungsperioden lang warten. Das kann bei der Bausparsofortdarlehen-Variante zum Problem werden: Wie im oberen Beispiel beschrieben, stehen Sie dann an dem Punkt, an dem die 200.000 Euro aus dem Vorausdarlehen fällig sind, Sie aber nur 80.000 Euro angespart haben. Wenn nun das Bauspardarlehen noch nicht von der Bausparkasse zugeteilt wird, fehlen Ihnen plötzlich 120.000 Euro, um das Vorausdarlehen vollständig zu tilgen. Dann klafft eine Finanzierungslücke, und Sie müssen das Vorausdarlehen auf einmal mithilfe einer fremden Bank zwischenfinanzieren. Das kann, je nach Angebot, teuer werden. So weit, so richtig.

Allerdings: Die Wartezeit, die Ihnen dabei blühen kann, bewegt sich im Rahmen von einigen Monaten. Das ist ein überschaubarer Zeitrahmen, in dem sich das Risiko abfedern lässt. Für solche Fälle gibt es passende Zwischenfinanzierungslösungen, zum Beispiel in Form eines variablen Darlehens. Es beinhaltet zwar ebenfalls höhere Sollzinsen, dafür können Sie seine Restschuld jederzeit kostenlos tilgen. So sichern Sie sich eine gewisse Flexibilität: Sobald das Bauspardarlehen zu Ihrer Verfügung steht, zahlen Sie damit das variable Darlehen ab. Fazit: Es ist nicht schön, wen eine solche Finanzierungslücke entsteht, es kommt aber nicht häufig vor, und falls doch, gibt es machbare Auswege.

Die Kritik lautet: Sondertilgungen sind beim Bausparsofortdarlehen grundsätzlich nicht möglich.

Dr. Klein sagt: Das stimmt so nicht. Richtig ist, dass Sondertilgungen nicht möglich sind, während Sie sich noch in der ersten Phase bei der Rückzahlung des Vorausdarlehens befinden. Dazu sagen wir auch ganz deutlich: Diese Phase von zehn bis 15 Jahren ist ein langer Zeitraum, in dem Sie keine Extrazahlungen leisten können. Aber: Umso größer sind Ihre Vorteile diesbezüglich in der zweiten Phase, wenn Sie bereits das Bauspardarlehen abbezahlen: Dann sind Sondertilgungen sogar jederzeit möglich, und zwar in unbegrenzter Höhe und absolut kostenfrei. Das ist ein sehr großer Pluspunkt, den Ihnen keine normale Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen zu bieten hat. Hier sind die Sondertilgungen meist auf eine bestimmte, geringe Summe pro Jahr begrenzt. Ganz zu schweigen von einer vollständigen, vorzeitigen und kostenlosen Ablösung, die es bei einem Annuitätendarlehen in dieser Form gar nicht gibt. Sie müssen fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen und kommen auch nur in bestimmten Fällen vorzeitig aus dem Vertrag.

Die Kritik lautet: Bausparkunden kommen nur mit einer besonders hohen Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig aus dem Bausparsofortdarlehen heraus.

Dr. Klein sagt: Das stimmt nur teilweise, denn auch dies gilt nur für die erste Phase, konkret also für das Vorausdarlehen. Dann ist die vorzeitige Kündigung tatsächlich sehr teuer, denn sie richtet sich bei Bausparkassen immer nach der Gesamtschuldsumme. Und die Gesamtschuldsumme ist eine Konstante. Sie ist und bleibt immer gleich hoch, egal, wann Sie kündigen. Zum Vergleich: Beim klassischen Annuitätendarlehen richtet sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung unter anderem nach der Höhe der Restschuld, die ja mit der Zeit sinkt, und nach der Frage, wie viel früher Sie aus dem Vertrag heraus möchten. Deshalb fallen Vorfälligkeitsentschädigungen beim Annuitätendarlehen grundsätzlich günstiger aus. Aber: Für Baufinanzierungen existiert ein gesetzliches Kündigungsrecht gemäß §489 BGB. Es besagt, dass Sie Baufinanzierungen grundsätzlich 10 Jahre nach der Vollauszahlung des Darlehens jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Und das gilt nicht nur für Annuitätendarlehen, sondern auch für Vorausdarlehen von Bausparkassen.

In der zweiten Phase, beim Bauspardarlehen, können Sie die Restschuld sogar jederzeit kostenlos ablösen. Das ist ein großer Vorteil im Vergleich zum Annuitätendarlehen, für dessen gesamte Laufzeit gilt: Eine Bank ist nur dann dazu verpflichtet, Sie vorzeitig und kostenlos aus dem Kreditvertrag zu entlassen, wenn Sie die gesetzlichen 10 Jahre hinter sich gelassen haben. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, muss die Bank Sie ebenfalls entlassen, darf dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Unser Fazit: Dem Bausparsofortdarlehen wird oftmals Unrecht getan

Für fast jeden der genannten Kritikpunkte gilt: Ja, es ist etwas Wahres dran. Überaus berechtigt ist die Kritik, der Gesamteffektivzins sei nicht ausgewiesen und erschwere den Vergleich erheblich. Alle anderen Kritikpunkte benennen im Grunde immer nur eine Seite der Medaille und lassen die andere außer Acht. Damit meinen wir konkret: Ja, in der ersten Phase des Bausparsofortdarlehens müssen Sie erhebliche Einschränkungen hinnehmen, was die vorzeitige Ablösung und Sondertilgungen betrifft. Dafür sind Sie in diesen Punkten in der zweiten Phase fast vollkommen frei in Ihrer Entscheidung.

Hier noch mal die wichtigsten Vor- und Nachteile des Bausparsofortdarlehens im Überblick

Vorteile

Nachteile

Ein sofortiger Hauskauf ist möglich.

In der ersten Phase wird keine Restschuld getilgt.

Die dazu gehörenden Bauspardarlehen sind sehr zinsgünstig.

Der Gesamteffektivzins wird nicht klar genug ausgewiesen.

Stichwort Planungssicherheit: Die Monatsraten sind - abgesehen von geringfügigen Abweichungen zwischen Phase 1 und 2 -  immer gleich hoch.

Eigenkapital wird zwingend benötigt.

Der Sollzins des Bauspardarlehens in Phase 2 bleibt über den gesamten Zeitraum hinweg derselbe.

Der Sollzins ist in den meisten Fällen aufgrund der sehr langen Laufzeiten höher als bei einer normalen Baufinanzierung (Annuitätendarlehen).

Die Restschuld ist nach Ablauf vollständig getilgt, die Immobilie vollständig bezahlt, es wird keine Anschlussfinanzierung mehr benötigt.

Zwischen dem Vorausdarlehen und dem Bauspardarlehen kann eine Finanzierungslücke entstehen, die eine Zwischenfinanzierung zu höheren Zinsen erforderlich macht.

In Phase 2 sind Sondertilgungen jederzeit in unbegrenzter Höhe kostenlos möglich, das umfasst sogar eine Volltilgung.

In Phase 1 sind überhaupt keine Sondertilgungen vorgesehen

In Phase 2 ist eine Komplettablösung des Darlehens jederzeit ohne weitere Kosten möglich.

In Phase 1 geht eine vorzeitige Komplettablösung mit einer sehr hohen Vorfälligkeitsentschädigung einher und ist nur bei einem Verkauf möglich.

Das Bausparsofortdarlehen kann, wie ein Annuitätendarlehen auch, gesetzlich geregelt nach frühestens 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.

Das Zinsänderungsrisiko wird ausgeschaltet.

Für wen eignet sich das Bausparsofortdarlehen, für wen eher das Annuitätendarlehen?

Pauschale Antworten darauf zu geben, ist beinahe unmöglich. Welcher Kredit am besten zu Ihnen passt, hängt in starkem Maße von Ihren individuellen Bedürfnissen und Ihren finanziellen Voraussetzungen ab. Die können sehr verschieden sein, aber im Grunde lassen sich die beiden Finanzierungsvarianten zwei verschiedenen Typen zuordnen:

Ihnen ist Zinssicherheit besonders wichtig?

Dann sind Sie mit dem Bausparsofortdarlehen gut beraten: Der Gesamteffektivzins ist beim Bausparsofortdarlehen oftmals höher als bei Annuitätendarlehen, dafür überzeugt er durch höhere Zinssicherheit und in der zweiten Phase durch mehr Flexibilität.

Sie möchten von Beginn an Schulden tilgen und Sondertilgungen leisten können?

Dann legen wir Ihnen das klassische Annuitätendarlehen ans Herz. Manchen ist es nicht angenehm, über viele Jahre hinweg keine Schulden zu begleichen, wie beim Bausparsofortdarlehen der Fall. Weil Sie von Beginn an Ihre Restschuld kontinuierlich tilgen, sind die Zinskosten beim Annuitätendarlehen immer niedriger als beim Bausparsofortdarlehen. Dafür müssen Sie hier mit einem gewissen Zinsänderungsrisiko alle paar Jahre klarkommen.

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Das Bausparsofortdarlehen ist weder ein Allheilmittel für Eigenkapitallose, noch eignet es sich uneingeschränkt für jeden Immobilienkäufer. Aber es bringt Vorteile mit sich, die bestimmten Zielgruppen sehr entgegen kommen. Finden Sie gemeinsam mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung heraus, zu welchem Finanzierungstyp Sie gehören. Lassen Sie sich bei der Berechnung des Gesamteffektivzinses helfen und stellen Sie das Bausparsofortdarlehen auf diesem Weg auf die Probe. Im persönlichen Gespräch zeigen wir Ihnen außerdem Angebote anderer Baufinanzierungen und analysieren, ob das Bausparsofortdarlehen tatsächlich besser zu Ihnen passt als beispielsweise ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung. Ihr Berater vor Ort stimmt die infrage kommende Finanzierungsvariante genau auf Ihre Bedürfnisse ab.

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