Was bedeutet Heimfall beim Erbbau?

Der Begriff Heimfall bezeichnet die Rückübertragung eines Rechts an den ursprünglichen Rechtsinhaber. Der Heimfall beim Erbbau ist in Paragraph 32 des Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt und bedeutet das vorzeitige Ende des Erbbauvertrages, vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Laufzeit.

Wann kommt es zum Heimfall beim Erbbau?

Zum Heimfall kommt es nur unter bestimmten Voraussetzungen und bei groben Pflicht- oder Vertragsverletzungen des Erbbauberechtigten, auch Erbbaurechtsnehmer genannt. Der Heimfall muss immer vertraglich vereinbart werden. Zu den typischen Voraussetzungen für einen Heimfall beim Erbbau gehören:

• Die Insolvenz des Erbbauberechtigten
• Die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts
• Der Tod des Erbbauberechtigten oder des Grundstückseigentümers
• Die Nicht- oder Unterversicherung des Bauwerks
• Das vertragswidrige Nutzen des Erbbaurechts
• Der Verstoß gegen die Verpflichtung, das Erbbaurecht in gutem Zustand zu halten
• Der Verstoß gegen die Pflicht, ein dem Bebauungsplan entsprechendes Wohnhaus auf dem Grundstück zu errichten
• Mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug beim Erbbauzins

Es gibt allerdings gesetzlich geregelte Ausnahmen, wann kein Heimfall vereinbart werden darf. Dies sind:

• Der Verkauf des Erbbaurechts durch den Erbbaunehmer ohne Zustimmung des Erbbaurechtsgebers an Dritte
• Das Aufnehmen einer Hypothek oder die Belastung des Erbbaurechts mit einer Grundschuld oder Reallast ohne Zustimmung des Erbbaugebers
• Weniger als zwei Jahre Zahlungsverzug beim Erbbauzins

Was sind die Folgen eines Heimfalls beim Erbbau?

Bei einem Heimfall geht das Gebäude vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Vertragslaufzeit in den Besitz des Erbbaurechtsgebers – also dem Grundstückseigentümer – über. Allerdings „fällt“ das Gebäude nicht so einfach und erst recht nicht automatisch wieder in den Besitz des Eigentümers, wie der Begriff Heimfall vielleicht vermuten lässt.

Der Erbbaurechtsgeber, oder ein von ihm bestimmter Dritter, hat beim Heimfall aber einen schuldrechtlichen Anspruch auf die Rückübertragung. Allerdings muss der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung zahlen und sich dann ins Grundbuch eintragen lassen. Da die Folgen – also der Verlust des Hauses – eines Heimfalls beim Erbbau für den Erbbauberechtigten schwerwiegend sein können, ist es empfehlenswert, die Höhe der Entschädigung im Heimfall vertraglich festzuhalten.