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Was versteht man unter Reallast im Grundbuch?

Die Reallast im Grundbuch gibt an, ob eine dritte Person Rechte an wiederkehrenden Leistungen aus einem Grundstück hat. Sie wird im gegenseitigen Einvernehmen zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt, notariell beurkundet und im Grundbuch festgehalten.

Was kann alles eine Reallast sein?

Die Leistungen müssen nicht zwingend reine Geldleistungen wie etwa wiederkehrende Rentenzahlungen in Form einer Leibrente sein. Auch Dienstleistungen wie etwas Pflegetätigkeiten innerhalb der Familie oder Sachleistungen können vereinbart werden. Ein Beispiel für eine Sachleistung wäre, wenn sich der Verkäufer eines Waldgrundstücks per Reallast im Grundbuch weiterhin das Anrecht auf Feuerholz aus diesem Wald sichert.

Zudem gibt es zwei Arten der Reallast im Grundbuch, die einen Einfluss auf die Dauer der Reallast haben können und Verhandlungssache sind:

  • subjektiv-dingliche Reallast: hängt an der Immobilie, zum Beispiel die jährliche Lieferung von Äpfeln oder Holz aus dem Baumbestand auf dem Grundstück
  • subjektiv-persönlichen Reallast: hängt an dem Käufer der Immobilie persönlich, beispielsweise eine Immobilienrente oder eine Pflegetätigkeit bei Verwandten

Was können die Folgen einer Reallast im Grundbuch sein?

Handelt es sich bei der Reallast um eine subjektiv-dingliche Reallast, muss der neue Käufer diese Reallast unter Umständen übernehmen, da sie an das Grundstück gebunden ist und nicht nur an eine Person wie bei der subjektiv-persönlichen Reallast. Dadurch kann das Grundstück so unattraktiv für potenzielle Käufer werden, dass das Grundstück entweder deutlich unter dem Wert oder gar nicht verkauft werden kann.

Der Begünstigte hat nämlich eine starke Position im Grundbuch. So kann er im Ernstfall die Leistungen per Zwangsvollstreckung einfordern. Sollte es zu keiner Einigung kommen, kann er im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks erwirken.

Je nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer kann die Reallast im Grundbuch auch weitervererbt werden. So haben beispielsweise auch die Kinder und Enkel des Verkäufers ein Anrecht auf das jährliche Feuerholz aus dem Wald. Das kann beim erneuten Wiederverkauf des Grundstücks Probleme bereiten.

Kann eine Reallast aus dem Grundbuch gelöscht oder verändert werden?

Man kann eine Reallast auch ändern, beispielsweise Leitungen erhöhen oder verringern. Allerdings geht das nur in Absprache und mit Zustimmung des Begünstigten. Die Löschung der Reallast aus dem Grundbuch ist hingegen nur einseitig durch den Begünstigten möglich. Üblicherweise endet eine Reallast aber mit dem Tod des Begünstigten, dem Erreichen des vertraglichen Enddatums oder durch das Eintreffen eines sonstigen Grundes, der vertraglich für das Erlöschen der Reallast festgelegt wurde.

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