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Was bedeutet "Erbbaurecht nicht vorhanden"

Auf der Suche nach einer Immobilie oder eines Grundstücks stoßen Sie in den Exposés immer wieder auf die Formulierung: „ Erbbaurecht nicht vorhanden“, wissen jedoch nicht, was sie bedeutet? Die Antwort ist simpel: Grundstücke oder Immobilien auf den Grundstücken werden ohne einen Erbpachtzins veräußert. Sie werden also der alleinige Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie mit Grundstück.  

Was bedeutet Erbbaurecht?

Der Kaufpreis für eine Immobilie enthält neben den Kosten für das Objekt in der Regel auch die Kosten für das Grundstück, auf dem es steht oder gebaut werden soll. Das erhöht natürlich den Kaufpreis. Eine kostenschonende Alternative ist das Erbbaurecht, ehemals Erbpacht. In diesem Fall wird eine monatliche Rate, der sogenannte Erbbauzins, vereinbart, die für die Nutzung des Grundstücks an den Verpächter entrichtet wird. Die Kosten für den Erwerb eines Grundstücks können damit also gespart werden. Es fallen lediglich die Kosten für einen Immobilienkauf oder –bau an, was für einkommensschwache Familien eine mögliche Option darstellt.

Erbbaurecht nicht vorhanden: Eher Vor- als Nachteil

Erbbaurecht bringt viele Nachteile mit sich. Dass es "nicht vorhanden" ist, ist also im Grunde eine gute Nachricht. Zwar sind dann die Anschaffungskosten der Immobilie höher, weil Sie ein Grundstück mitbezahlen müssen. Dafür sind die Nachteile des Erbbaurechts nicht zu unterschätzen:

  • Die Finanzierung ist teurer, weil Banken Erbbaurecht als riskanter einstufen
  • Als Erbbaunehmer haben Sie sehr viele Pflichten, z.B. in Bezug auf die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie
  • Der Erbbaugeber hat ein großes Mitspracherecht, kann zum Beispiel über die Finanzierung mitbestimmen und entscheiden, ob an- oder umgebaut werden darf
  • Nach Ablauf des Erbbauvertrages geht die Immobilie ins Eigentum des Erbbaugebers über, der dafür nur zwei Drittel des Verkehrswertes an den Immobilieneigentümer zahlen muss

Beachten Sie außerdem, dass sich Immobilien auf einem Grundstück mit Erbbaurecht schlechter verkaufen lassen. Zudem ist eine Finanzierung ohne Eigenkapitalnicht möglich.

Die Laufzeit des Erbpachtzins ist vertraglich festgehalten und läuft meist in 50 bis 99 Jahren aus. Die Höhe des Erbpachtzins liegt zwischen 4 bis 6 Prozent des Grundstückswertes. Mit den Jahren steigt der Zinssatz, sodass Sie das in der Planung berücksichtigen sollten. Ein weiterer Kostenfaktor ist die Grunderwerbssteuer, die auch beim Erbbaurecht anfällt.

Beim Immobilienerwerb mit Erbbaurecht sollten die aufgeführten Faktoren in Ihrer Planung berücksichtigt werden. Ist ein Erbbaurecht nicht vorhanden, erwerben Sie beim Kauf einer Immobilie auch das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet. 

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