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Finanzlexikon

Annuität

Was bedeutet Annuität?

Der Begriff Annuität stammt aus dem Lateinischen und beschreibt eine regelmäßige Zahlung, die jährlich anfällt (annus = Jahr). Diese Zahlung, oder auch: Rate, ist und bleibt über die Jahre hinweg immer gleich hoch und besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil und der Tilgungsanteil innerhalb dieser konstanten Jahreszahlung verändern sich mit der Zeit: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt, die Rate bleibt aber in ihrer Höhe gleich. Dies ist das Grundkonzept des Annuitätendarlehens, welches wiederum als Standardform einer Baufinanzierung gilt. Die Annuität stellt dabei also den regelmäßigen Rückzahlungsbetrag dar, den der Kreditnehmer entrichten muss. 

Wie lässt sich die Annuität berechnen?

Schließt der Kreditnehmer einen Immobilienkredit als Annuitätendarlehen ab, errechnet sich die Annuität aus dem Darlehensbetrag, der anfänglichen Tilgung sowie dem Zinssatz. Bei einer Baufinanzierung mit einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro, einer anfänglichen Tilgung von 2% und einem Zinssatz von 1,8% p.a. läge die Annuität bei:

100.000 Euro x (1,8 Prozent + 2,00 Prozent) / 100 = 3.800 Euro = Annuität.

Da Kreditraten hierzulande jedoch im Normalfall monatlich zu zahlen sind, ergäbe dies eine Rückzahlungsrate von (3.800 Euro : 12 =) 316,67 Euro pro Monat. In der Praxis wird dabei die Monatsrate nicht selten mit der Annuität gleichgesetzt.

In der monatlichen Rate von 316,67 Euro ist zu Beginn ein Zinsanteil von 150 Euro und ein Tilgungsanteil von 166,67 enthalten. Schon mit der zweiten Rate sinkt der Zinsanteil jedoch auf 149,75 Euro, während der Tilgungsanteil auf 166,92 Euro ansteigt. In der Summe bleibt die Rate unverändert bei 316,67 Euro.

Der Grund für diese Verschiebung liegt darin, dass die Zinsen immer nur für die jeweilige Restschuld berechnet werden. Da diese mit jeder Rate um die jeweilige Tilgung sinkt, fallen im Zeitverlauf immer niedrigere Zinskosten an. Nach 36 Monaten läge der Zinsanteil der Rate nämlich nur bei 140,76 Euro mit einem Tilgungsanteil von 172,77 Euro.

Welche Vorteile bietet die Annuität bei einer Baufinanzierung?

Entscheiden sich Kreditnehmer bei ihrer Baufinanzierung für ein Annuitätendarlehen, können Sie einige Vorteile für sich in Anspruch nehmen. Der wichtigste Pulspunkt ist ganz klar das hohe Maß an Planbarkeit. Der Kreditnehmer weiß nämlich bereits bei Abschluss des Immobilienkredits, welche monatlichen Kosten in Zukunft auf ihn zukommen. Da diese sich nicht ändern, lässt sich eine solche Finanzierung gut in den finanziellen Alltag integrieren. Im Gegensatz zu einem endfälligen Baudarlehen wird hingegen von Anfang an auch der Darlehensbetrag getilgt, was die Zinskosten am Ende niedrig hält. Zudem sinkt die Zinsbelastung mit jedem Monat.

Welche Nachteile bringen Annuitätendarlehen mit sich?

Annuitätendarlehen weisen jedoch auch Nachteile auf. Im Vergleich zum endfälligen Darlehen liegt beispielsweise die monatliche Rate von Beginn an deutlich höher. Ferner kann sich bei niedrigen Bauzinsen und einer relativ niedrigen Tilgung die paradoxe Situation ergeben, dass diese Baudarlehen am Ende eine höhere Restschuld aufweisen als teurere Kredite. Dies liegt an der Verschiebung von Zinsen zu Tilgung über den Zeitverlauf. Bei einem niedrigen Zinssatz ist der Zinsanteil von Beginn an klein und die Tilgung kann sich dementsprechend nur geringfügig erhöhen. Aus diesem Grund ist es bei einem niedrigen Zinsniveau stets zu empfehlen, einen Teil der Zinsersparnis in eine höhere Tilgung zu investieren. Trotzdem ist es wichtig, dass der Kreditnehmer die monatliche Rate auch dauerhaft stemmen kann.

Für wen lohnt sich ein Baudarlehen mit einer Annuität?

Das Annuitätendarlehen ist eine Allround-Lösung und eignet sich für jeden Kreditnehmer, der auf konstante und ausreichend hohe Einnahmen bauen kann. Wer hingegen zwar ein hohes Eigenkapital aufweist, jedoch nur geringe Raten während der Laufzeit aufbringen kann, ist unter Umständen mit einem endfälligen Darlehen besser bedient. Hierbei ist jedoch zu bedenken, dass parallel zur Zinszahlung Vermögen zur Zahlung der Schlussrate aufgebaut werden muss.

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