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Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Der Begriff anfängliche Tilgung deutet darauf hin, dass sich die Tilgung bei einer Baufinanzierung im Laufe der Zeit verändert, und so ist es auch.

Die meisten unserer Kunden wählen Ihre Immobilienfinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens aus. Hervorstechendstes Merkmal des Annuitätendarlehens ist die Tatsache, dass seine monatliche Rate über den gesamten Zeitraum hinweg gleich bleibt. Legen Sie die Rate zum Beispiel auf 800 Euro fest und entscheiden sich für eine Zinsbindung von 10 Jahren, dann zahlen Sie also 10 Jahre lang Monat für Monat 800 Euro. Ebenfalls fix: Der Zinssatz, den die Bank Ihnen für diesen Zeitraum garantiert, beispielsweise 2,5 Prozent pro Jahr. Nun müssen Sie sich noch für eine anfängliche Tilgung entscheiden. Aber was hat es damit auf sich?

Der wichtige Punkt: Die 800 Euro dienen nicht komplett der Rückzahlung Ihres Darlehens, sondern nur teilweise. Die monatliche Rate deckt zum einen Teil die 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr mit ab, zum anderen die Tilgung. Um das noch mal zu verdeutlichen: Die Höhe der monatlichen Rate ist beim Annuitätendarlehen fixiert, ihr Zinsanteil auch. Der Tilgungsanteil aber ist flexibel.

Und das hat folgenden Grund: Der Zinsanteil von 2,5 Prozent wird jedes Jahr auf die verbleibende Restschuld angerecht. Die Restschuld sinkt aber immer weiter, weil Sie mit Ihrem Tilgungsanteil immer weiter Schulden abbauen. Das bedeutet: Während die Monatsrate konstant bei 800 Euro bleibt, steigt der Tilgungsanteil darin von Jahr zu Jahr, während der Zinsanteil darin von Jahr zu Jahr geringer wird. Das heißt, mit dem anfänglichen Tilgungssatz starten Sie nur – er erhöht sich nach und nach aber. Mithilfe unseres Bauzinsen- bzw. Tilgungsrechners können Sie das gut erkennen: Er bietet Ihnen zu Ihrer Berechnung eine Balkengrafik, die genau dieses Verhältnis skizziert.

Der Zusammenhang zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil zeigt eines ganz deutlich: Je höher Sie die anfängliche Tilgung ansetzen, desto günstiger kommen Sie insgesamt weg, weil die Zinskosten schneller sinken. Die meisten Banken verlangen bei Baufinanzierungen eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens 1 Prozent pro Jahr. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein raten Ihnen aber, mit mindestens 2 Prozent pro Jahr zu beginnen, sofern Ihre finanziellen Mittel dies zulassen. Denn neben der Zinsersparnis hat das Ganze noch einen weiteren, entscheidenden Vorteil: Sie sind schneller fertig und schuldenfrei.

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