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Die Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten von Eigenheimbesitzern

Sie haben sich eine Wohnung oder ein Reihenhaus gekauft? Dann werden Sie automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Introbild Eigentümergemeinschaft
  • Inhaltsverzeichnis
    • Wohnungseigentumsgesetz regelt die Mitgliedschaft

      Wer Wohnraum erwirbt, der zu einer größeren Wohnanlage gehört, tritt mit dem Kauf üblicherweise in eine Eigentümergemeinschaft ein. Deren Belange und Rahmenbedingungen werden hierzulande durch das Wohneigentumsgesetz (WoEigG) geregelt. Davon betroffen sind aber nicht nur Käufer von Eigentumswohnungen; auch Besitzer von Reihenhäusern werden oft automatisch Teil einer solchen Verwaltungseinrichtung. Eigentümergemeinschaften bestimmen über alle wichtigen, gemeinsamen Belange. Beispielsweise entscheiden sie über Baumaßnahmen, Verwaltungsangelegenheiten, die Hausordnung und die Versicherung ihres Besitzes.

      So setzt sich die Eigentümergemeinschaft zusammen

      Die Eigentümergemeinschaft umfasst die Gesamtheit aller Eigentümer innerhalb einer Wohnanlage oder eines Wohnhauses. Beim Kauf einer Wohnung innerhalb einer Anlage, eines Mehrparteienhauses oder eine Reihenhaussiedlung unterschreiben Käufer die sogenannte Teilungserklärung. Sie legt fest, wem welcher Raum innerhalb des Gesamtkomplexes gehört. Dort werden alle Eigentümer mit ihren Anteilen vermerkt.

      Was wem gehört in der Eigentümergemeinschaft

      Die verbindliche Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft regelt das Zusammenleben, definiert Nutzungsrechte, entscheidet über die Finanzierung fälliger Baumaßnahmen und die Verteilung laufender Kosten. Unterschieden wird dabei zwischen Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum. Beim Sondereigentum handelt es sich um die eigenen Wohnräume, Balkone und Terrassen. Zum Teileigentum werden gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküchen oder Partykeller gezählt. Die Außenwände, das Dach, Heizungs- und Versorgungsleitungen sowie das Grundstück inklusive der Grünflächen sind Gemeinschaftseigentum.

      Die Eigentümerversammlung: das Parlament der Wohnungseigner

      Jedes Mitglied der Gemeinschaft hat die Möglichkeit zur Mitbestimmung bei der Eigentümerversammlung. Diese muss mindestens einmal jährlich stattfinden, kann aber jederzeit einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer danach verlangt. Im Gremium wird über die Hausordnung, die Wahl des meist externen Verwalters und des Beirats, die Jahresabrechnung, die Wirtschaftsplanung, bauliche Veränderungen, Reparaturen und die Bereitstellung von Rücklagen für Instandhaltungen entschieden.

      Stimmrecht wahrnehmen, Entscheidungen beeinflussen

      Jedes anwesende Mitglied hat bei der Eigentümerversammlung üblicherweise eine Stimme. In vielen Fällen werden die Stimmanteile allerdings entsprechend dem Eigentumsanteil vergeben. Für bauliche Maßnahmen, die über die Instandhaltung hinausgehen, wird eine Dreiviertelmehrheit benötigt. Der Beschluss ist allerdings nur gültig, wenn die Befürworter, aus denen sich diese Mehrheit zusammensetzt, mehr als die Hälfte des gesamten Wohnraums besitzen. Alle anderen Maßnahmen können üblicherweise durch eine einfache Mehrheit durchgesetzt werden. Wer die Versammlungen verpasst, gibt also wichtige Entscheidungen aus der Hand.

      Hausgeld als Gemeinschaftskasse der Eigentümergemeinschaft

      Für die Wirtschaftsplanung spielt das sogenannte Hausgeld eine entscheidende Rolle. Darin werden die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Müllbeseitigung und Reinigung zusammengefasst. Entsprechend dem Anteil in der Teilungserklärung werden die Beträge aufgeschlüsselt und erhoben, in den meisten Fällen müssen sie ein Mal pro Jahr beglichen werden.

      Versicherungen in der Eigentümergemeinschaft

      Wer in eine Eigentümergemeinschaft eintritt, beteiligt sich automatisch über das Hausgeld an allen bestehenden, gemeinschaftlichen Versicherungen und genießt dadurch auch deren Schutz. Das ist allerdings nicht jedem von Beginn an klar, und so besteht die Gefahr, sich versehentlich doppelt zu versichern.

      Unser Tipp: Erkundigen Sie sich zuerst, welche Gemeinschaftsversicherungen bereits bestehen, bevor Sie eigene abschließen. Dadurch vermeiden Sie unnötigen Aufwand, denn die neue, überflüssige Versicherungspolice werden Sie nicht so schnell wieder los. Die Versicherung, die Sie zuletzt abgeschlossen haben, ist nicht dazu verpflichtet, Sie aufgrund der Doppelversicherung aus dem Vertrag zu lassen. Sie haben bei Abschluss allerdings eine zweiwöchige Widerrufsfrist – sollte diese noch nicht verstrichen sein, ist die Kündigung der doppelten Versicherung kein Problem. Ist sie bereits vorbei, kann die Versicherung auf ihre üblichen Kündigungsfristen bestehen. Hier sind Versicherte also auf Kulanz angewiesen.

      Wann Sie sich selbst versichern müssen

      Bei Versicherungsfragen wird in der Eigentümergemeinschaft zwischen Sondereigentum und Teileigentum/Gemeinschaftseigentum unterschieden. Während die Gemeinschaft, beziehungsweise ihr Verwalter und Beirat für das gemeinsame Eigentum versicherungspflichtig ist, versichert jeder einzelne Eigentümer sein Sondereigentum selbst.

      Welche Ansprüche in den Gemeinschaftsversicherungen abgedeckt sind

      Bei den gemeinsamen Versicherungen ist wichtig: Eingeschlossen in die gemeinschaftliche Versicherung sind Ansprüche einzelner Wohnungseigner gegen den Verwalter, Ansprüche der Eigentümer untereinander und Ansprüche einzelner Parteien gegen die Gesamtgemeinschaft.

      Pflicht-Versicherungen bei Eigentümergemeinschaften

      Für Eigentümergemeinschaften gibt es eine gewisse Grundausstattung an Versicherungen, die vorhanden sein muss: Dazu gehört eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie eine verbundene Gebäudeversicherung für alle Haupt- und Nebengebäude. Die Versicherungspflicht hierzu wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG), §21 Absatz 5 Punkt 3 geregelt. Er besagt, dass die Hausverwaltung dazu verpflichtet ist, für eine Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums und für eine angemessene Versicherung der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Ansprüche zu sorgen.

      Optionale Versicherungen bei Eigentümergemeinschaften

      Je nach Beschaffenheit des Gebäudes kann eine zusätzliche Glasversicherung für die Gebäude und eine Elektronikversicherung sinnvoll sein, beispielsweise wenn die Architektur sich aus einem besonders hohen Glasanteil zusammensetzt und viele, wertvolle, elektronische Bestandteile verbaut wurden (zum Beispiel Klimaanlagen, Aufzüge).

      Zusätzlich können eine Hausgeldausfallversicherung oder eine gemeinsame Rechtschutzversicherung abgeschlossen werden. Die Hausgeldausfallversicherung springt ein, wenn eines der Mitglieder plötzlich zahlungsunfähig geworden sein sollte, der Rechtsschutz hilft der Gemeinschaft bei Rechtsstreitigkeiten mit dritten Parteien. Diese Versicherungen sind allerdings eher optional – ob sie wirklich benötigt werden, kann die Eigentümergemeinschaft alleine entscheiden.

      Eigentümergemeinschaft günstig absichern

      Welche Versicherungen abgeschlossen werden, legen alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zusammen auf der Eigentümerversammlung fest. Um den Beschluss durchzusetzen, müssen allerdings mindestens zwei Drittel der Immobilienbesitzer positiv abstimmen. Wer also stichhaltige Argumente, wie eine günstige Police und Top-Bedingungen vorbringen kann, ist eindeutig im Vorteil. Unsere Spezialisten für Versicherungen übernehmen gern den Vergleich der verschiedenen Angebote für Sie und finden eine passende Versicherung für Ihre Eigentümergemeinschaft.

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