Beleihung bei der Baufinanzierung: Was ist das?
Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit für das Immobiliendarlehen.
Der Beleihungswert ist der langfristig angesetzte Wert einer Immobilie.
Die Beleihungsgrenze bezeichnet den Anteil des Beleihungswerts, den die Bank als Sicherheit berücksichtigt.
Der Beleihungsauslauf zeigt das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert.
Ein niedriger Beleihungsauslauf kann sich positiv auf die Finanzierungskonditionen auswirken.
- Was bedeutet Beleihung?
- Beleihung: die 3 wichtigsten Begriffe im Überblick
- Baufinanzierung ohne Eigenkapital Rechner
- Warum ist die Beleihung für die Baufinanzierung wichtig?
- Sind Kaufpreis und Beleihungswert dasselbe?
- Welche Rolle spielt die Objektbesichtigung?
- Wie lässt sich der Beleihungsauslauf senken?
Was bedeutet Beleihung?
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, prüft die Bank, welchen Wert sie der Immobilie als Sicherheit beimisst. Dabei geht es nicht nur um den aktuellen Kaufpreis. Entscheidend ist vielmehr, welchen Wert die Immobilie voraussichtlich langfristig hat. Im nächsten Schritt setzt die Bank den Beleihungswert ins Verhältnis zur gewünschten Darlehenssumme. Daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf.
Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ist, desto höher ist in der Regel der Beleihungsauslauf. Für die Bank steigt damit das Risiko. Das kann sich auf die Zinsen und weitere Bedingungen der Finanzierung auswirken, wie unsere Tabelle zeigt:
| Darlehensbetrag | Beleihungswert | Beleihungsauslauf | Zinssatz |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 300.000 € | 100 % | 4,49 % |
| 270.000 € | 300.000 € | 90 % | 4,15 % |
| 240.000 € | 300.000 € | 80 % | 3,95 % |
| 210.000 € | 300.000 € | 70 % | 3,9 % |
Wenn Sie also Ihre Immobilie beleihen, dann leihen Sie sich Geld von einem Kreditinstitut und räumen diesem im Gegenzug Rechte an der Immobilie ein. Die Bank wird im Grundbuch als Gläubigerin eingetragen und hat im Falle eines Zahlungsausfalls einen Anspruch darauf, die Immobilie zu versteigern, um das geliehene Geld zurückzuerhalten.
Während der Beleihung können Sie die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten.
Beleihung: die 3 wichtigsten Begriffe im Überblick
Die Begriffe Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf werden häufig gemeinsam verwendet. Sie beschreiben jedoch unterschiedliche Aspekte der Immobilienfinanzierung.
1) Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank einer Immobilie auch über mehrere Jahre hinweg beimisst. Er soll daher möglichst unabhängig von kurzfristigen Schwankungen des Immobilienmarktes sein.
Bei der Ermittlung können beispielsweise folgende Faktoren berücksichtigt werden:
- Lage und Wohnumfeld
- Grundstücksgröße
- Wohnfläche und Grundriss
- Baujahr und baulicher Zustand
- Ausstattung und Modernisierungsstand
- energetische Qualität
- nachhaltige Ertragsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien
2) Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Anteil des Beleihungswerts die Bank die Immobilie als Sicherheit berücksichtigt. Sie liegt in der Regel unter dem vollständigen Beleihungswert.
Die Beleihungsgrenze ist deshalb nicht mit dem maximal möglichen Darlehensbetrag gleichzusetzen. Ob und wie viel Sie darüber hinaus finanzieren können, hängt von Ihrer Bonität, Ihrem Einkommen, vorhandenen Sicherheiten und dem jeweiligen Finanzierungskonzept ab.
3) Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert. Er wird üblicherweise als Prozentsatz angegeben.
Formel zur Berechnung des Beleihungsauslaufs
Beleihungsauslauf = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert x 100
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto mehr Sicherheit für die Bank und desto günstiger können die Finanzierungskonditionen ausfallen.
Beispiel:
Der Beleihungswert einer Immobilie beträgt 300.000 €. Sie benötigen ein Darlehen über 240.000 €.
240.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 80 %
Der Beleihungsauslauf beträgt in diesem Beispiel 80 %.
Warum ist die Beleihung für die Baufinanzierung wichtig?
Die Beleihung hilft der Bank, das Risiko eines Immobiliendarlehens einzuschätzen. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet, dass ein größerer Anteil des Immobilienwerts nicht durch das Darlehen beansprucht wird. Dadurch verfügt die Bank über einen höheren Sicherheitspuffer.
Das kann sich positiv auf die Finanzierungskonditionen auswirken. Häufig gilt:
Mehr Eigenkapital führt zu einem niedrigeren Beleihungsauslauf.
Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann einen günstigeren Zinssatz ermöglichen.
Ein höherer Beleihungsauslauf kann die Finanzierung verteuern.
Bei einem hohen Finanzierungsbedarf können zusätzliche Sicherheiten erforderlich sein.
Eine Finanzierung mit wenig oder keinem Eigenkapital ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Sie wird jedoch meist genauer geprüft und kann mit höheren Kosten verbunden sein.
Sind Kaufpreis und Beleihungswert dasselbe?
Der Kaufpreis ist der Betrag, den Sie für eine Immobilie bezahlen. Der Beleihungswert ist dagegen die Einschätzung der Bank, welchen langfristigen Wert die Immobilie als Sicherheit hat.
Beide Werte können voneinander abweichen. Ist der Kaufpreis höher als der von der Bank angesetzte Beleihungswert, kann sich der Beleihungsauslauf erhöhen. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie auch die Kaufnebenkosten über das Darlehen finanzieren möchten.
Zu den Kaufnebenkosten gehören beispielsweise:
Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
Maklerprovision
Welche Rolle spielt die Objektbesichtigung?
Eine Objektbesichtigung ist ein wichtiger Schritt vor dem Immobilienkauf. Bei der Besichtigung können Sie den Zustand der Immobilie prüfen und möglichen Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf erkennen.
Das ist auch für die Finanzierung relevant: notwendige Investitionen können den Finanzierungsbedarf erhöhen und sich damit auf den Beleihungsauslauf auswirken.
Die Objektbesichtigung ersetzt jedoch nicht die Bewertung durch die Bank. Sie liefert Ihnen vor allem eine wichtige Grundlage, um den Zustand der Immobilie und die voraussichtlichen Gesamtkosten besser einzuschätzen.
Wie lässt sich der Beleihungsauslauf senken?
Der Beleihungsauslauf kann durch folgende Aspekte gesenkt werden:
höheren Eigenkapitaleinsatz
Zusätzliche Sicherheiten
Ob diese Möglichkeiten infrage kommen, hängt von Ihrer persönlichen Situation, der Immobilie und dem gewünschten Finanzierungskonzept ab.
