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Im Trend: Bestandsimmobilie statt Neubau

Was beim Kauf von gebrauchten Immobilien zu beachten ist

Lübeck, 17. August 2021. Bauland ist knapp – und die Nachfrage riesig. Vor allem in Ballungsgebieten, aber mittlerweile auch in ländlichen Gemeinden vermelden die Gemeinden: „Wir haben zu wenig Platz“. Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden dennoch zu erfüllen, sind Bestandsimmobilien eine Alternative. Wer sich für eine ältere Immobilie interessiert, sollte sie allerdings einer sorgfältigen Prüfung unterziehen. Was im Einzelnen zu beachten ist, erklärt Claudia Stepanik, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Schweinfurt.

Auch wenn eine Bestandsimmobilie nicht für jeden die erste Wahl ist – sie hat durchaus Vorteile: „Sie spart viel Zeit und Stress, eine vollständige Infrastruktur ist bereits vorhanden und sogar die Nachbarschaft lässt sich im Vorwege einschätzen“, sagt Claudia Stepanik. „Außerdem können die Kosten genauer kalkuliert werden, weil der finanzielle Aufwand für Kauf und Renovierung häufig besser planbar ist als für einen Neubau.“ Laut Daten von Dr. Klein entscheiden sich immer mehr Käufer für eine Bestandsimmobilie: in 2020 waren es rund 83 Prozent, vor fünf Jahren noch knapp 73 Prozent.

Informationen statt Überraschungen

Im Gegensatz zum Neubau ist der Zustand einer Bestandsimmobilie schlechter einzuschätzen: Ist die Bausubstanz solide oder gibt es unter der Oberfläche Schäden? Wie viel muss modernisiert oder saniert werden? Je älter das Haus oder die Wohnung ist, umso umfangreicher kann der Bedarf ausfallen. Und das Durchschnittsalter der „Gebrauchten“ nimmt zu: Kamen sie laut Dr. Klein vor vier Jahren noch auf rund 38 Jahre, haben sie mittlerweile durchschnittlich 47 Jahre auf dem Buckel.

Frühzeitiges Informieren schützt am besten vor bösen Überraschungen. Verkäufer und Makler sind erste Ansprechpartner bei allen Fragen rund um die Immobilie. Zusätzlich sollte auch ein Gutachter hinzugezogen werden, um eventuell versteckte Mängel aufzuspüren. „Ohne Rat eines Experten kauft man die Katze im Sack“, sagt Claudia Stepanik. „Deshalb empfehle ich immer, einen Gutachter mitzunehmen und sich im Zweifelsfall viel Ärger zu ersparen.“ Wohnungskäufer erhalten außerdem wesentliche Informationen aus Wirtschaftsplänen und den Versammlungsprotokollen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Unter anderem ist die Höhe des Wohngeldes und der Rücklagen relevant und ob kostenintensive Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen anstehen. „Ein Tipp nebenbei“, ergänzt Claudia Stepanik: „Aus den Protokollen lässt sich auch herauslesen, ob in der WEG jemand ist, der ständig herumstänkert, oder ob Bewohner das Hausgeld nicht bezahlen.“

Sparen mit KfW-Fördergeld

Grundsätzlich sehen es die meisten Banken gern, wenn Sanierungen geplant sind, weil damit der Wert der Immobilie gesteigert wird. Gibt es viel zu renovieren oder zu sanieren, fallen oft hohe Kosten an – und die sollten von Anfang an berücksichtigt werden. „Wer den Kauf und die Modernisierung zusammen finanziert, profitiert von größerer Planungssicherheit und weiß genau, mit welcher Monatsrate insgesamt zu rechnen ist“, sagt die Spezialistin von Dr. Klein. „Wird erst später ein zusätzliches Sanierungsdarlehen aufgenommen, muss dieses in der Regel schneller zurückgezahlt werden und hat womöglich weniger gute Konditionen.“ Bei größeren Vorhaben etwa ab 20.000 Euro erwarten Banken ein qualifiziertes Sanierungskonzept.

Wer alle bestehenden Fördermöglichkeiten nutzt, kann viel Geld sparen. So sind zum Juli 2021 gerade neue Förderprogramme der KfW-Bank im Rahmen der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) in Kraft getreten. Energetische Sanierungen von Bestandsimmobilien fördert der Staat nun mit Zuschüssen von bis zu 75.000 Euro je Wohneinheit oder zinsgünstigen Krediten mit Tilgungszuschüssen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen von Fachfirmen ausgeführt werden. Zum Teil ist auch die Begleitung durch Bausachverständige oder Energieberater erforderlich, deren Honorare ebenfalls anteilig erstattungsfähig sind.

Infografik Renovierungskosten
Infografik: Renovierungskosten
Susanne Kerstan
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