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Was ist der Grundsteuer Einheitswert?

Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage bei der Berechnung der Grundsteuer. Er bildet den Wert jedes bebauten oder unbebauten Grundstücks, der nach einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wird. Auf dieser Basis wird schlussendlich die entsprechende Grundsteuer berechnet, welche Immobilienbesitzer in der Regel alle drei Monate zahlen müssen.  

Da der momentan gültige Einheitswert allerdings völlig veraltet ist, gelten ab 2025 neue Regelungen für die Berechnung der Grundsteuer.

Wie wird der Grundsteuer Einheitswert berechnet?

Der Einheitswert wird von vielen unterschiedlichen Faktoren wie beispielsweise dem Baujahr des Hauses oder der Grundstücksart bestimmt und von den Finanzämtern für jedes Grundstück einzeln festgelegt. Dafür greifen die Finanzbehörden auf große Datensammlungen zurück, die folgende, für die Berechnung des Einheitswertes relevante Angaben enthalten:

  • Bauart
  • Baujahr
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Alte Mietzahlungen
  • Kosten für Bauweise und Bauteile
  • Bauliche Ausstattung

Der Grundsteuer Einheitswert wurde in den neuen Bundesländern bislang allerdings nur einmal im Jahr 1935 festgestellt, in den alten Bundesländern zuletzt 1964. Die Einheitswerte und das Berechnungssystem für die Grundsteuer sind demzufolge völlig veraltet und bilden nicht mehr den aktuellen Wert der Immobilien ab. Das hat auch die Politik bemerkt und im Jahr 2019 eine Reform der Grundsteuer angestoßen.

Warum wurde eine Reform der Grundsteuer dringend nötig?

Die Reform der Grundsteuer und des Einheitswertes wurde dringend nötig, da dieser seit Jahrzehnten nicht neu berechnet wurde. Die Wertentwicklung der Grundstücke und Immobilien wurde also nicht berücksichtig, weshalb aktuell ein großes Ungleichgewicht in der Steuerbelastung besteht. Viele Eigentümer müssen aufgrund der veralteten Berechnung also übermäßig viel Grundsteuer zahlen, während andere dagegen zu gering belastet werden. In erster Linie zielen die neuen Einheitswerte als auf die Beseitigung von ungerecht erteilten Grundsteuer-Beträgen ab. Die Grundsteuerzahlungen haben sich einfach zu weit von den tatsächlichen Immobilienwerten entfernt.

Welche Änderungen des Einheitswertes und der Grundsteuer treten ab 2025 in Kraft?

Da das Verfahren auf Basis des alten Einheitswertes laut Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig ist, gelten ab dem 1. Januar 2025 neue Berechnungsmethoden für die Grundsteuer. Dieser lange Vorlauf ist nötig, um die statistischen Miethöhen und Grundstückswerte genau zu ermitteln. Die komplette Neuberechnung erfolgt dann im Jahr 2024. Für Kommunen und Gemeinden soll die Grundsteuer aber weiterhin als verlässliche Einnahmequelle erhalten bleiben.

Sowohl die Bewertung der Grundstücke, als auch die Gestaltung der Hebesätze durch die Gemeinden und Kommunen, wird sich ab 2025 ändern – allerdings dürfen diese damit keine unberechtigten Gewinne erzielen. Ziel ist es nämlich, den Großteil der Eigentümer vor einer Steuererhöhung zu verschonen. In bestimmten Fällen soll die Steuerlast sogar herabgesetzt werden, beispielsweise bei Sozialwohnungen, Genossenschaftsobjekten oder kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften.

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