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Was kann ich tun, wenn das Eigenkapital für den Immobilienkauf nicht ausreicht? Ist der Traum dann geplatzt? Nicht unbedingt. Henrik Prüß, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, spricht mit Anna über die verschiedenen Formen von Zusatzsicherheiten und wie ihr dadurch die Kosten eurer Baufinanzierung senken könnt.
„Etwa 1/3 meiner Kunden bringen inzwischen Zusatzsicherheiten in ihre Baufinanzierung mit ein. Tendenz steigend“, berichtet Henrik im Podcast-Gespräch mit Anna. Die aktuellen Bauzinsen sowie die hohen Immobilienpreise in der Region um Freiburg tragen wesentlich dazu bei, dass Henrik’s Kunden immer öfter diese Option wählen.
Was sind Zusatzsicherheiten eigentlich? Und wann bieten sie sich an?
Reicht der Objektwert der Kaufimmobilie nicht aus, um den Immobilienkredit abzusichern, fordert die Bank in der Regel Zusatzsicherheiten vom Kreditnehmer. Denn damit sinkt für sie das Finanzierungsrisiko.
Hat der Kreditnehmer nur ein geringes Einkommen, reicht das Eigenkapital für die Immobilienkauf nicht aus oder möchte er den kompletten Kaufpreis mit Fremdkapital finanzieren, kann die Bank ebenfalls zusätzliche Sicherheiten vom Kreditnehmer verlangen. Doch auch Darlehensnehmende können davon profitieren. Denn oft lassen sich durch das Einbringen von Zusatzsicherheiten die Kredit-Konditionen deutlich verbessern.
Aber es gibt auch Nachteile: Kann der Darlehensnehmende die Rate nicht mehr tragen, droht im Worst Case beispielsweise die Zwangsversteigerung der elterlichen Immobilie. Daher ist eine allumfassende und neutrale Beratung durch einen Bankberater oder einen Finanzvermittler so elementar, um eine bewusste Entscheidung zu treffen, ob und ggf. welche Zusatzsicherheit der Bank angeboten wird.
Beispielrechnung
Ob es sinnvoll ist, eine Zusatzsicherheit im Rahmen einer Baufinanzierung einzubringen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt, wie so oft, vom Einzelfall ab. Doch manchmal machen Zusatzsicherheiten eine Baufinanzierung erst möglich. Und häufig lassen sich dadurch die Kredit-Konditionen verbessern. Schauen wir uns das anhand einer Beispielrechnung einmal genauer an. Als Zusatzsicherheit dient die elterliche Immobilie, die bereits abgezahlt ist.
| Baufinanzierung ohne Zusatzsicherheit | Baufinanzierung mit Zusatzsicherheit | |
| Objektwert | 800.000 € | 800.000 € + 700.000 € Zusatzsicherheit |
| Kreditbetrag | 800.000 € | 800.000 € |
| Anfänglicher Tilgungssatz | 2 % | 2 % |
| Sollzins p.a. // Effektiver Jahreszins p.a. | 4,00 % // 4,08 % | 3,61 % // 3,69 % |
| Monatsrate | 4.000 € | 3.740 € |
| Zinskosten am Ende der 10-jährigen Sollzinsbindung | 283.666,92 € | 256.451,55 € |
| Restschuld am Ende der 10-jährigen Sollzinsbindung | 603.666,92 € | 607.651,55 € |
Die Beispielrechnung macht deutlich: Je höher die Kreditsicherheit für die Bank ist, desto bessere Kredit-Konditionen bietet sie in der Regel an. Die Folge: Die monatliche Kreditbelastung sinkt und somit wächst der finanzielle Spielraum. Zudem zahlt ihr weniger Zinsen an die Bank.
Welche Zusatzsicherheiten akzeptieren Banken?
Es gibt verschiedene Arten von Zusatzsicherheiten, die für Banken besonders interessant sind. Dazu zählen beispielsweise:
- Beleihung einer lastenfreien Immobilie
- Übertragung der Lebensversicherung
- Bausparverträge oder
- Festverzinsliche Wertpapiere
Schaut genau hin, was ihr der Bank als Zusatzsicherheit anbietet und wie hoch diese taxiert werden kann. Damit sich die Kosten-Nutzen-Rechnung für die Bank auch lohnt, erwartet sie von euch Zusatzsicherheiten ab einer Höhe von 100.000 €.
Henrik Prüß, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein
Jetzt die Podcast-Folge anhören
Das Gespräch mit Henrik haben wir im November 2023 aufgezeichnet. Wir wünschen euch viel Spaß mit der Podcast-Folge (17:06 Min/Sek).
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+++ Kapitelmarken: Ein Überblick +++
00:00 Begrüßung und Einleitung
00:27 Welche Rolle spielen Zusatzsicherheiten bei einer Baufinanzierung? Warum sind sie so interessant?
00:44 Was sind denn Zusatzsicherheiten und welche Arten gibt es überhaupt?
01:15 Ich habe für den Immobilienkauf nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung. Inwiefern helfen Zusatzsicherheiten mir dabei, die Kredit-Konditionen zu verbessern?
02:26 Die Beleihung der elterlichen Immobilie ist also eine typische Form einer Zusatzsicherheit. Sprichst du dieses Thema in deiner Beratung offen an?
03:30 Das Risiko: Im Worst Case droht beispielsweise die Zwangsversteigerung der elterlichen Immobilie.
04:23 Welche Zusatzsicherheiten akzeptieren Banken besonders?
05:36 Wie bewerten Banken diese Zusatzsicherheiten? Welchen Effekt haben sie?
06:34 Hast du ein Beispiel für uns?
08:57 Wann bietet sich Zusatzsicherheiten an?
09:49 Kann ich der Bank meine eigene Immobilie als Zusatzsicherheit anbieten?
11:02 Welchen Mindestwert sollte die Zusatzsicherheit haben?
12:04 Welche Punkte sollte ich noch beachten?
13:16 Zusammenfassung
15:11 Habe ich noch was vergessen?
16:02 Zusatzsicherheiten können also das Zünglein an der Waage sein?
16:43 Verabschiedung
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Dr. Klein Privatkunden AG / Henrik Prüß
Ellen-Gottlieb-Straße 11
79106 Freiburg
Telefon: 0761 / 76 99 31 71
E-Mail: henrik.pruess@drklein.de
Website: drklein.de/berater/henrik-pruess
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ist in den letzten fünf Jahren fünfmal umgezogen / entdeckt nun Lübeck & Umgebung / schätzt den trockenen Humor der Norddeutschen / wollte eigentlich Sportreporter werden / hat Germanistik und Geschichte studiert / schreibt für den Leser / findet Ansel Adams inspirierend und schwärmt von Fellnase Fiete