Forward-Darlehen: Günstige Zinsen, Rechner, Tipps

Was ist ein Forward-Darlehen?

Definition: Ein Forward‑Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung, mit der Sie sich bereits heute einen verbindlichen Zinssatz für die Zukunft sichern können - und zwar bis zu 66 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung. Maik Korpjuhn, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, kennt die Vorteile: “Ein Forward-Darlehen ist ideal für alle, die Planungssicherheit suchen – und sich den aktuell günstigen Zins sichern möchten, bevor er möglicherweise steigt.” Während der sogenannten Forward-Phase fallen keine Bereitstellungszinsen an. Das Darlehen richtet sich an Kreditnehmende, die ihre Immobilie schon seit Längerem finanzieren und deren erste Sollzinsbindung bald ausläuft. 

Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ob sich ein Forward-Darlehen für Sie lohnt, hängt vor allem von der Zinsentwicklung und Ihrer Restlaufzeit ab. Unter den folgenden Voraussetzungen ist in Abschluss besonders sinnvoll:

• Ihre aktuelle Zinsbindung endet in 6 bis 66 Monaten.
• Sie erwarten wieder steigende Zinsen.
• Sie wünschen sich langfristig Planungssicherheit bei Ihren Raten.

Aus unserer Erfahrung lohnt sich ein Forward-Darlehen häufig ab einer Vorlaufzeit von 24 bis 36 Monaten, da sich dann der Zinsaufschlag noch in Grenzen hält und sich spürbare Einsparungen ergeben können.

Ein wichtiger Faktor ist, dass der Zinsaufschlag umso höher ausfällt, je weiter die Auszahlung des Forward-Darlehens in der Zukunft liegt. Das bedeutet: Wer sein Darlehen frühzeitig abschließt, zahlt in der Regel einen höheren Aufschlag als jemand, der näher am Ende der Zinsbindung für ein aktuelles Darlehen steht. Daher sollte abgewogen werden, ob die potenzielle Zinssicherung den zusätzlichen Aufschlag rechtfertigt. 

Ein weiterer wichtiger Faktor ist auch die Länge der neuen Zinsbindung: Je länger diese ausfällt, desto höher sind die Zinsen. Ein Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren hat in der Regel einen niedrigeren Zinsaufschlag als ein Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung. 

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen funktioniert im Prinzip wie ein normales Annuitätendarlehen. Das heißt, Sie zahlen bei einer festen Zinsbindung eine stets gleichbleibende Monatsrate. Die Besonderheit des Forward-Darlehens liegt im Abschlusszeitpunkt: Sie können den Forward-Kredit bereits 5 ½ Jahre vor Ende Ihrer alten Zinsbindung abschließen und die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung fest vereinbaren. So schützen Sie sich vor einer möglichen Erhöhung der Zinsen. Sobald die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Darlehens ausgelaufen ist, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Baufinanzierung ab.

Die wichtigsten Punkte des Ablaufes sind:

• Vorlaufzeit: Mit einer Vorlaufzeit von bis zu 5 ½ Jahren vor Ende Ihrer aktuellen Baufinanzierung schließen Sie ein Forward-Darlehen ab. Für die Vorauszeit verlangen die Banken in der Regel einen Aufschlag auf die Zinsen. Je früher Sie den Forward-Kredit abschließen, desto höher ist auch der Zinsaufschlag.
• Auszahlung: Die Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt pünktlich, nachdem die Zinsbindung Ihres ersten Darlehens ausgelaufen ist.
• Kreditablösung: Mit dem Geld aus dem Forward-Darlehen lösen Sie die Restschuld aus dem alten Darlehen fristgerecht ab.
• Neustart: Nun startet das Forward-Darlehen mit den reservierten Konditionen. Eine neue Zinsbindung beginnt und Sie zahlen anschließend jeden Monat die neue Restschuld ab.

Mit einem Forward-Kredit müssen Sie folglich nicht warten, bis Ihre Zinsbindung ausläuft. Sie sichern sich die aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre im Voraus.

Ist ein Forward-Darlehen aktuell sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders, wenn die Hypothekenzinsen auf einem niedrigen Niveau liegen und in Zukunft wieder höhere Zinssätze erwartet werden. Der Dr. Klein Expertenrat geht aktuell davon aus, dass die Zinsen für Immobilienkredite in den nächsten Monaten nur wenig schwanken werden. Doch eine langfristige Prognose zur Zinsentwicklung ist schwierig. Daher ist der Abschluss eines Forward-Darlehens immer eine Option, wenn Sie sich Sicherheit für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung wünschen.

Zu welchen Zinsen erhalten Sie aktuell ein Forward-Darlehen?

Obwohl die Niedrigzinsphase beendet ist, sind die Bauzinsen im historischen Vergleich immer noch verhältnismäßig günstig. Aktuell können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Topzins ab 3,24 % anbieten: für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 01.07.2025). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.510,83 €.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Forward-Darlehen?

Hier die Vorteile und Nachteile des Forward-Darlehens auf einen Blick:

Beispielrechnung: Was kann ich mit einem Forward-Darlehen sparen?

Wenn Sie Ihr Forward-Darlehen zum richtigen Zeitpunkt sichern, können Sie durch die günstigen Konditionen eine Menge Geld bei der Anschlussfinanzierung sparen. Das wollen wir mit einer Beispielrechnung verdeutlichen.

• Nehmen wir mal an, die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung läuft zum 01.12.2027 aus, und Ihre Restschuld beträgt ab diesem Zeitpunkt 100.000 €.
• Sie schließen heute, also 2 Jahre vorher, ein Forward-Darlehen ab.
• Die langfristigen Zinsprognosen sagen einen Sollzins von über 4 % voraus.
• Schließen Sie jetzt ein Forward-Darlehen ab (Stand: Juli 2025), sichern Sie sich, inklusive Zinsaufschlägen, einen Sollzins in Höhe von 3,8 %. Damit sparen Sie bares Geld.

Unsere Beispielrechnung zeigt nun, welchen finanziellen Unterschied es macht, wenn Sie sich heute gegen ein Forward-Darlehen entscheiden und stattdessen erst Ende 2027 eine Anschlussfinanzierung abschließen, wobei das Zinsniveau in der Zwischenzeit aber deutlich gestiegen ist. Es könnte passieren, dass Sie die nächste Finanzierung dann nur noch zu einem Sollzins von über 4 % pro Jahr bekommen. In Zahlen ausgedrückt hieße das:

Bedingung	Forward-Darlehen 2025	Anschlussfinanzierung 2027
Gebundener Sollzins	3,8 %	4,3 %
Monatliche Rate	816,67 €	816,67 €
Zinskosten nach 10 Jahren	25.146,20 €	29.431,98 €
Restschuld nach 10 Jahren	27.145,80 €	31.431,58 €

Die Beispielrechnung zeigt: Der schlechtere Sollzins von 4,3 % führt zu einer höheren Restschuld nach Ablauf von weiteren 10 Jahren und höheren Zinskosten. Dagegen hätten Sie mit einem Forward-Darlehen bereits vor dem Beginn der Anschlussfinanzierung Planungssicherheit und trotzen einer weiteren Zinssteigerung.

In welchem Zeitraum ist ein Forward-Darlehen möglich?

Beim Forward Kredit gibt es immer eine Forward-Periode, die bestimmt, wann Sie das Darlehen als Anschlussfinanzierung abschließen können. Die Forward-Periode beschreibt den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und dem Moment, in dem Ihnen die Summe des Darlehens ausgezahlt wird und wird umgangssprachlich auch Vorlaufzeit genannt. Die Dauer der Forward-Periode beträgt je nach Anbieter maximal 66 Monate und minimal 12 Monate vor der Fälligkeit Ihres jetzigen Darlehens. Das heißt im Klartext:

• Läuft Ihre jetzige Baufinanzierung erst in 67 Monaten aus, ist ein Forward Darlehen noch nicht möglich.
• Ist Ihre jetzige Baufinanzierung in weniger als 12 Monaten beendet, ist ein Forward Darlehen nicht mehr möglich.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Die zentralen Kostenfaktoren für ein Forward-Darlehen führen wir nachfolgend auf:

• Forward-Aufschlag
• Gebühren bei einer Umschuldung
• Nichtabnahmeentschädigung

Der Forward-Aufschlag beträgt in der Regel zwischen 0,01 % und 0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten können so schnell 0,3 % bis 1 % Aufschlag auf den Sollzins entstehen – je nach Anbieter.

Kommt es im Rahmen der Anschlussfinanzierung zu einem Bankwechsel, fallen zusätzlich Notar- und Grundbuchkosten an. Diese belaufen sich meist auf 0,1 % bis 0,2 % der Grundschuld. Entscheidend ist, ob die neue Bank eine Abtretung der Grundschuld akzeptiert oder auf eine vollständige Löschung und Neueintragung besteht:

• Abtretung: Gängige und kostengünstige Variante – meist wenige hundert Euro.
• Löschung und Neueintragung: Aufwändiger und deutlich teurer – oft vierstelliger Betrag.

Wird das Darlehen nach Vertragsabschluss nicht in Anspruch genommen, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung fordern. Diese orientiert sich an entgangenen Zinseinnahmen und kann mehrere Tausend Euro betragen.

Wie kann ich den Forward Darlehen Aufschlag berechnen?

Mit dieser Formel können Sie Ihren Forward Darlehen Aufschlag berechnen: 

 

Beispielrechnung: Angenommen, Sie schließen heute ein Forward Darlehen ab, das in drei Jahren starten soll und sichern sich dafür einen Zinssatz von 1,8 % pro Jahr. Die Vorlaufperiode beträgt folgerichtig 36 Monate. Dafür wird ein Zinsaufschlag von sagen wir 0,02 % pro Monat fällig. Die Rechnung lautet dementsprechend: 0,02 % x 36 Monate + 1,8 % = 2,52 % p.a. 

Sie erhalten das angebotene Forward Darlehen also für 2,52 % pro Jahr, und dieser Zinssatz gilt dann für die gesamte Zinsbindung, die Sie für das Forward Darlehen gewählt haben. Haben Sie die Zinsbindung zum Beispiel auf 10 Jahre festgelegt, so zahlen Sie dann ab dem Startzeitpunkt des Forward Darlehens zehn Jahre lang 2,52 % pro Jahr auf den Darlehensbetrag.

Kann ich meine Baufinanzierung kündigen, um jetzt ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen?

Viele Darlehensnehmer haben vor Jahren eine Finanzierung zu einem schlechten Zinssatz mit langer Sollzinsbindung abgeschlossen. Den Vertrag während der Zinsbindung zu kündigen, um ein Forward-Darlehen zum günstigeren Zinssatz abzuschließen, ist nur in seltenen Fällen möglich.

Hausverkauf: Die Bank ist nur dann dazu verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu lassen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Und selbst dann darf sie noch Anforderungen stellen: Zum Beispiel muss der Verkaufserlös die Restschuld abdecken. Außerdem darf eine Vorfälligkeitsentschädigung angesetzt werden.

Sonderkündigung nach 10 Jahren: Es gibt aber noch eine weitere, gesetzlich geregelte Ausnahme während der Zinsbindung aus dem Vertrag zu kommen. Das Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung besagt, sobald die Vollauszahlung des Darlehens länger als 10 Jahre her ist, Sie die Finanzierung jederzeit ohne Angabe besonderer Gründe mit einer Frist von 6 Monaten kündigen können. Dies legt § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches fest. Haben Sie also beispielsweise einen Kredit mit 15-, 20- oder 30-jähriger Zinsbindung abgeschlossen und sind bereits 10 Jahre Zinsbindung vorüber, können Sie jederzeit tätig werden und auf ein Darlehen mit günstigeren Konditionen wechseln. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Ist ein Forward-Darlehen verbindlich?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist verbindlich. Als Kunde verpflichten Sie sich mit Ihrer Unterschrift dazu, das Darlehen nach der Forward-Periode abzunehmen, auch, falls der Zinssatz in der Zwischenzeit gesunken ist.

Dabei ist aber wichtig, sich nicht zu verschätzen. Denn im Prinzip pokern Sie beim Abschluss des Forward-Darlehens um den niedrigsten Zins, den Sie sich sichern können. Das ist die Crux beim Forward-Darlehen: Es birgt Chancen wie Risiken. Eine umfangreiche und kompetente Beratung ist beim Forward-Darlehen sehr wichtig, um am Ende dann auch wirklich einen guten und vor allem zinsgünstigen Deal zu machen.

Welche Alternativen zum Forward-Darlehen gibt es?

Ein Forward-Darlehen ist nicht die einzige Möglichkeit, sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Je nach individueller Situation kommen auch andere Optionen infrage:

1. Prolongation beim aktuellen Kreditgeber
   Die einfachste Variante ist die Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags bei Ihrer Bank. Diese sogenannte Prolongation bietet oft unkomplizierte Abläufe und keine Grundbuchänderung. Allerdings sind die Konditionen nicht immer konkurrenzfähig – hier lohnt ein Vergleich.
2. Umschuldung zu einer neuen Bank
   Bei einer Umschuldung wechseln Sie den Kreditgeber und schließen einen komplett neuen Vertrag ab. Dadurch können Sie von besseren Zinsen profitieren. Beachten Sie jedoch mögliche Kosten für die Grundschuldbestellung sowie den organisatorischen Mehraufwand.
3. Bausparvertrag als langfristige Strategie
   Ein Bausparvertrag bietet kalkulierbare Zinsen für später, allerdings ist er weniger flexibel und in der Niedrigzinsphase oft teurer. Er eignet sich vor allem für langfristige Planungen oder bei unklarer Immobiliennutzung in der Zukunft.

Ein ungebundener Finanzierungsvergleich hilft, die beste Lösung für Ihre Lebens- und Zinssituation zu finden.

Wie schließe ich ein Forward-Kredit ab?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist unkompliziert. Vor allem dann, wenn Sie sich an unserer Schritteliste orientieren.

Kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?

Grundsätzlich gilt: Vertrag ist Vertrag und dieser kann nur bei besonderen Gründen gekündigt werden. Wer sein Forward Darlehen kündigen möchte, hat meist einen der nachfolgenden Gründe:

• Hausverkauf aufgrund einer Trennung
• Umzug
• Todesfall
• unerwarteter Geldsegen, beispielsweise in Form einer Erbschaft
• Baufinanzierungszinsen sind in der Zwischenzeit gesunken

Die Bank ist jedoch nur in einem Fall dazu verpflichtet, Sie vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit ziehen zu lassen: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Alle weiteren Gründe muss sie nicht anerkennen. Auch niedrigere Hypothekenzinsen in der Zeit bis zum Start Ihrer Anschlussfinanzierung sind kein hinreichender Grund für eine Kündigung Ihres Forward Darlehens. In diesem Fall sind Sie verpflichtet, das Darlehen abzunehmen oder der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen?

In der Finanzbranche sind im Laufe der Jahre zwei verschiedene Varianten des Forward-Darlehens entstanden: Das echte und das unechte Forward-Darlehen. Sie unterscheiden sich in der Frage, wann die Zinsbindung startet.

Beim unechten Forward-Darlehen läuft sie schon los, sobald Sie den Vertrag abgeschlossen haben und zählt die Zeit, in der Sie das Forward-Darlehen noch gar nicht in Anspruch nehmen, schon mit. Beim echten Forward-Darlehen läuft die Zinsbindung erst ab dem Moment, in dem Sie das Forward-Darlehen auch tatsächlich nutzen. Das wollen wir kurz an einem Beispiel erläutern.

Bedingungen	Echtes Forward-Darlehen	Unechtes Forward-Darlehen
Jahr des Abschlusses	2026	2026
Jahr der Auszahlung	2028	2028
Länge der Zinsbindung	10 Jahre	10 Jahre
Laufzeit der Zinsbindung	Zinsbindung läuft von 2028 bis 2038	Zinsbindung läuft von 2026 bis 2036

Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die von Ihnen gewählte, 10-jährige Zinsbindung erst mit der Auszahlung des Forward-Darlehens. Sie läuft also von 2028 bis 2038.

Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung schon in dem Moment, in dem Sie es abgeschlossen haben. Sie läuft also von 2026 bis 2036, obwohl das Forward-Darlehen auch in diesem Fall erst 2028 ausbezahlt wird. Sie zahlen zwischen 2026 und 2028 zwar noch keine Raten oder Zinsen, aber im Hintergrund tickt schon die Uhr, und die Zinsbindungsfrist läuft.