Cap-Darlehen: Flexible Baufinanzierung mit Zins-Deckel

Was ist ein Cap-Darlehen?

Ein Cap-Darlehen ist ein variables Darlehen. Das bedeutet, dass das Cap-Darlehen eine Baufinanzierung ohne Zinsbindung ist. Die Zinsen werden also nicht wie bei einer herkömmlichen Baufinanzierung für einen längeren Zeitraum festgelegt. Die Zinsen könnten daher theoretisch jederzeit stark ansteigen, und der Darlehensnehmer ist dieser Entwicklung praktisch ausgeliefert – daher gelten variable Darlehen als risikoreich.

Das Cap-Darlehen unterscheidet sich von einem vollkommen variablen Darlehen aber in mehreren Punkten. Zum einen passen sich die variablen Zinsen des Cap-Darlehens alle sechs Monate an die aktuellen Bauzinsen an. Beim variablen Darlehen sind es alle drei Monate.

Und nun der wichtigste Unterschied: Beim Cap-Darlehen gibt es im Gegensatz zum variablen Darlehen eine Obergrenze, über die die Zinsen nicht steigen können. Diese Cap-Grenze – auch Zinscap genannt – wird für einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise 3, 5, 10 oder 15 Jahren festgelegt.

Gelegentlich wird auch eine Untergrenze festgelegt, unter die der Zins nicht rutschen kann. Die Untergrenze ist eine Absicherung für die Banken vor stark sinkenden Zinsen und damit sinkendem Gewinn. Damit verbindet ein Cap-Darlehen die Vorteile der Zinssicherheit eines Annuitätendarlehens mit der hohen Flexibilität und den niedrigen Zinssätzen eines variablen Darlehens.

Vor- und Nachteile eines Cap-Darlehens

Dennoch gehen Sie mit dem Abschluss eines Cap-Darlehens ein Risiko ein, denn vermutlich spekulieren Sie mit sinkenden Zinsen und wollen selbstverständlich von dem variablen Zinssatz so gut es geht profitieren. Steigenden die Zinsen im Laufe der Zinsentwicklung aber, kann es sein, dass Sie die gesamte Laufzeit die Zinsen an der festgesetzten Obergrenze zahlen müssen. Daher gilt ein Cap-Darlehen zwar schon als sicherer als ein variables Darlehen, ein Risiko bleibt dennoch.

Vielleicht fragen Sie sich nun, was eigentlich für ein Cap-Darlehen spricht? Immerhin ist ein Annuitätendarlehen, das eine lange Sollzinsbindung von mehreren Jahren bietet, wesentlich sicherer.

Die Antwort ist einfach: Das Cap-Darlehen kommt zwar mit variablen Zinsen daher, bietet Ihnen aber im Gegenzug die Möglichkeit, es mit einer Frist von lediglich drei Monaten zu kündigen und die Restschuld zu tilgen. Und das Ganze kostenlos, denn es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Cap-Darlehen vs. Annuitätendarlehen

In den Rückzahlungsbedingungen liegen daher die beiden größten Vorteile des Cap-Darlehens im Vergleich zum Annuitätendarlehen. Innerhalb der Zinsbindung, die meist mehrere Jahre umfasst, können Sie beim Annuitätendarlehen nur in sehr eingeschränktem Rahmen Sondertilgungen leisten. Zudem ist es kaum möglich, den Vertrag während der Vertragslaufzeit zu kündigen, um beispielsweise eine Umschuldung anzustoßen.

Die Bank ist nur dann dazu verpflichtet, Sie aus dem Annuitätendarlehen zu entlassen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Dann müssen Sie auf jeden Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung als Schadenersatz für die Zinsen, die der Bank durch Ihre Kündigung verliert, zahlen.

Dennoch kann ein Annuitätendarlehen mit beispielsweise nur fünf Jahren Zinsbindung die bessere Wahl sein, wenn Sie etwas mehr Zinssicherheit haben möchten. Mit unserem Annuitätenrechner können Sie ausrechnen, welche Bauzinsen Ihnen Dr. Klein dazu bietet.

Wann kommt das Cap-Darlehen infrage?

Ein Cap-Darlehen kommt vor allem für diejenigen infrage, die in nächster Zeit mit größeren finanziellen Mitteln rechnen. Es ist auch eine passable Lösung, wenn Sie vorübergehende, finanzielle Engpässe bei der Immobilienfinanzierung überbrücken, aber kein zu großes Risiko eingehen wollen. Daher eignet sich das Cap-Darlehen, ähnlich wie auch das vollkommen variable Darlehen, besonders als Zwischenfinanzierung.

Zinssicherungsgebühr

Einige Banken verlangen für die Zins-Obergrenze eine Zinssicherungsgebühr, auch Cap-Gebühr oder Zinscap-Prämie genannt. Das Erheben dieser Gebühr wurde am 5. Juni 2018 vom Bundesgerichtshof jedoch für unzulässig erklärt. Nach Ansicht der Richter sollen allein die zu zahlenden Zinsen die Gegenleistung für Darlehen sein.

Eine derartige Gebühr, die im konkret entschiedenen Fall laufzeitunabhängig, ohne anteilsmäßige Rückerstattung bei vorzeitiger Rückzahlung und in einer Summe zu entrichten war, belaste den Kreditnehmer unverhältnismäßig. Darlehensnehmer, die die Gebühr zahlen mussten, haben unter Umständen Anspruch auf einer Rückerstattung.

Sicherer, aber teurer als das variable Darlehen

Das Cap-Darlehen ist hinsichtlich der Rückzahlungsmodalitäten wesentlich flexibler als ein Annuitätendarlehen und ähnelt dem variablen Darlehen, bietet aber durch die Zinsobergrenze mehr Sicherheiten.

Lassen Sie sich von unseren Spezialisten für Baufinanzierung die Unterschiede zu den anderen Baudarlehen vorrechnen und treffen Sie dann in Ruhe Ihre Entscheidung.