Sondereigentum: Was zählt dazu?

Was ist Sondereigentum?

Sondereigentum bezeichnet den Teil einer Immobilie in einer Wohneigentümergemeinschaft, der im exklusiven Besitz einer bestimmten Person ist und von ihr privat genutzt werden darf. Es umfasst typischerweise die Innenräume einer Eigentumswohnung sowie zugehörige, abgetrennte Bereiche, wie etwa Kellerräume oder Dachböden.

Sondereigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht. Es wird in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan eines Mehrfamilienhauses definiert und ist in der Regel im Grundbuch eingetragen. Das Sondereigentum ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn es um die Nutzung, Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung der jeweiligen Einheiten geht, da die Eigentümer hierbei weitestgehend autonom entscheiden können, solange sie nicht in das Gemeinschaftseigentum eingreifen oder die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigen.

Worin liegen die Besonderheiten des Sondereigentums?

Das Sondereigentum weist drei entscheidende Merkmale auf:

1. Der jeweilige Eigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht.
2. Der Eigentümer kann die Bestandteile seines Sondereigentums im Rahmen gesetzlicher Regelungen nach seinen Vorstellungen gestalten.
3. Er muss die Kosten für Veränderungen und Renovierungen komplett selbst tragen.

Darüber hinaus können nur solche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum werden, die in sich abgeschlossen sind. Eine Wohnung benötigt also eine verschließbare Wohnungstür. Im Fall eines Garagenstellplatzes genügen hingegen schon Bodenmarkierungen, um diesen als „in sich abgeschlossen“ zu betrachten.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – was sind die Unterschiede?

Neben dem Sondereigentum existiert in Häusern oder Reihenhaussiedlungen auch noch das Gemeinschaftseigentum. Hierbei handelt es sich zunächst um alle Gebäudebestandteile, die von allen Miteigentümern genutzt werden können. Dazu gehören zum Beispiel das Treppenhaus, der Garten oder auch die gemeinsame Waschküche.

Ferner zählen jedoch auch substanzielle Gebäudebestandteile dazu, die für die Sicherheit und Stabilität des Gebäudes unerlässlich sind. Typische Beispiele stellen das Fundament, die Außenwände oder auch das Dach einer Immobilie dar. Auch die Wasserleitungen gehören nicht zum Sondereigentum, da ihre Veränderung im Normalfall alle Miteigentümer betreffen würde.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können im Gegensatz zum Sondereigentum nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden. Diese bestimmt auch, wie die Veränderungen genau auszusehen haben. Soll also die Fassade neu gestrichen werden, stimmen die Eigentümer vorher gemeinsam über die gewünschte Farbe ab. Die Kosten übernehmen dabei alle Miteigentümer im Rahmen ihrer Miteigentumsanteile.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

Die Zuordnung bestimmter Gebäudeteile zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum kann sich in Einzelfällen als äußerst kniffelig erweisen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt zwar klar fest, was Sondereigentum ist. Aber es räumt den Miteigentümern auch ein, bestimmte Teile des Sondereigentums per Vereinbarung zu Gemeinschaftseigentum zu machen.

In der Praxis herrscht somit längst nicht überall die gleiche Einteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vor.

Einige Bestandteile des Sondereigentums sind jedoch immer gleich:

• Alle Räume einer in sich abgeschlossenen Wohnung
• Die Bodenbeläge in der jeweiligen Wohnung
• In sich abgeschlossene Tiefgaragenplätze
• Zur Wohnung gehörender Kellerraum oder Dachboden
• Innentüren
• Nicht tragende Innenwände und der Wandbelag aller Innenwände
• Balkon (nur der Balkonraum, die Bepflanzung und der Bodenbelag)

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass weitere Gebäudeteile zum Sondereigentum gehören. Hierbei kommt es jedoch darauf an, was in der Teilungserklärung steht oder was die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung untereinander vereinbart haben:

• Heizkörper in der Wohnung: Die Heizkörper in den Wohnungen können entweder dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Dies gilt allerdings nicht für die zentrale Heizungsanlage, die immer Gemeinschaftseigentum darstellt.
• Raum der Dachterrasse: Wenn eine Dachterrasse nur über eine Wohnung erreichbar ist, lässt sich diese als Sondereigentum deklarieren.
• Türsprechanlage: Die Bestandteile der Türsprechanlege in den Wohnungen (Sprechstelle und Tastatur) sind normalerweise Teil des Sondereigentums. Ausnahmen sind vor allem dann zulässig, wenn die Funktionsfähigkeit der Hausanlage davon abhängt.
• Wohnungseingangstüren: Diese gehören eigentlich zum Gemeinschaftseigentum, jedoch geht man allgemein davon aus, dass die Innenseite nach eigenem Wunsch gestaltet werden darf (z.B. Anstrich nach Wunsch).

Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht – wo liegt der Unterschied?

In Immobilien existieren Bereiche, die nicht in sich abgeschlossen sind. Diese können per Definition nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. Trotzdem ist es möglich, dass einer der Eigentümer ein ausschließliches Sondernutzungsrecht erhält.

Vereinfacht gesagt bedeutet das: Er kann zum Beispiel eine ebenerdige Terrasse oder einen Teil des Gartens so nutzen, als ob er Teil seines Sondereigentums wäre. Entsprechende Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung vermerkt.

Was sollte ein Wohnungskäufer in Bezug auf das Sondereigentum beachten?

Vor dem Kauf einer Wohnung ist es unbedingt erforderlich, sich die genaue Festlegung der Eigentumsverhältnisse anzuschauen. Es geht also konkret um die Frage: Was ist Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum? Zusätzlich erweisen sich auch Sondernutzungsrechte als sehr interessant.

Entsprechende Informationen enthält die Teilungserklärung, die der Verkäufer zwingend vorlegen muss. Nur so erfährt ein Käufer, was er genau kauft und was er für seine Wohnungsfinanzierung auch beleihen darf. 

Zusätzlich sollten sich potenzielle Wohnungskäufer unbedingt die Gemeinschaftsordnung genauer anschauen. Darin sind die Rechte, Pflichten und auch Kosten enthalten, die auf den künftigen Wohnungsbesitzer zukommen.

Neben einem regelmäßigen Beitrag für die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage (Teile des Hausgelds) können nämlich auch noch Sonderregelungen für finanzielle Belastungen sorgen. Ein typisches Beispiel sind die Fenster in den Wohnungen. Diese gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, was die Kosten für deren Instandhaltung eigentlich der Wohnungseigentümergemeinschaft aufbürdet. Es gibt jedoch durchaus entsprechende Vereinbarungen, die Fenster als Sondereigentum deklarieren und somit die Eigentümer für deren Instandhaltung in die Pflicht nehmen. Wer dies als Käufer im Vorfeld nicht in Erfahrung bringt, erlebt später eventuell eine böse Überraschung.