Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung – auch Abgeschlossenheitserklärung genannt – bestätigt die örtliche Bauaufsichtsbehörde, dass eine Wohneinheit gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) baulich von anderen Wohnungen und Räumen innerhalb eines Gebäudes abgeschlossen ist. Abgeschlossen bedeutet, dass die jeweilige Wohneinheit durch Böden, Decken, Wände und Türen von anderen Wohneinheiten baulich getrennt ist.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist somit die Basis, um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Die Aufteilung ist nötig, damit der Eigentümer die Eigentumswohnungen einzeln verkaufen kann.
Wer braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, um Ihre Immobilie in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Denn nur wenn das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufgeteilt ist und eine sogenannte Teilungserklärung existiert, können Sie die einzelnen Wohnungen auch verkaufen. Möchten Sie die Wohnungen dagegen nur vermieten, ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erforderlich.
Auch als Immobilienkäufer benötigen Sie in der Regel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, damit Sie einen Hauskredit beantragen können. Denn viele Banken prüfen, ob die Wohnung wirklich in sich abgeschlossen ist. Damit kann sie im Ernstfall verkauft werden, falls ein Kreditnehmer den Kredit nicht mehr ordnungsgemäß zurückzahlen kann.
Welche baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Bevor Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen, prüfen Sie, ob die baulichen Voraussetzungen gegeben sind. Damit die Wohnung als abgeschlossen bezeichnet werden kann, muss sie folgende Kriterien erfüllen:
- Die Wohneinheit verfügt über eine eigene separat abschließbare Tür.
- Innerhalb der Wohneinheit befindet sich eine Küche.
- Die Wohneinheit verfügt über ein Bad und eine Toilette.
- Böden, Decken und Wände bieten einen ausreichenden Brand, Schall- und Wärmeschutz. Die Wohneinheit ist also baulich völlig getrennt von anderen Wohneinheiten.
Dokumentiert wird dies durch den Aufteilungsplan, der unter anderem die Grundrisse der Wohneinheiten enthält. Im Regelfall wird er von einem Statiker oder einem Architekten erstellt.
Sie planen erst den Bau eines Mehrfamilienhauses? Dann brauchen Sie zunächst eine Baugenehmigung, bevor Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen können.
Welche Unterlagen benötigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Den Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung können Sie bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde in schriftlicher Form stellen. In manchen Bundesländern ist es zudem möglich, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung von einem anerkannten Sachverständigen für Bauwesen erteilt wird.
Oft gibt ein entsprechendes Antragsformular für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Falls dies nicht der Fall sein sollte, reicht auch ein formloses Anschreiben. Im Regelfall müssen Sie für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung folgende Unterlagen einreichen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Aufteilungsplan, inklusive Grundriss des Gebäudes
- Lageplan der Immobilie, je nach Vorgaben der zuständigen Baubehörde sollte dieser maximal ein halbes Jahr alt sein und im Maßstab von 1:1000 vorliegen
Da die Vorgaben nicht bundesweit einheitlich sind, fragen Sie besser vorher bei der Bauaufsichtsbehörde nach:
- Welche Voraussetzungen müssen Sie für die Genehmigung erfüllen?
- Welche Unterlagen braucht die Bauaufsichtsbehörde von Ihnen?
- An wen sollen Sie sich wenden?
Ein weiterer Tipp: Ergänzen Sie das Anschreiben beziehungsweise das Antragsformular durch ein Anlagenverzeichnis. Somit können Sie den Bearbeitungsprozess beschleunigen.
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Bearbeitung des Antrags für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung variiert in der Regel zwischen zwei Wochen bis drei Monate. Planen Sie besser einen zeitlichen Puffer ein. Denn die örtliche Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise der anerkannte Sachverständige für Bauwesen prüft im Rahmen der Bearbeitung, ob überhaupt eine Baugenehmigung vorliegt.
Baurechtliche Aspekte werden im Rahmen der Bearbeitung hingegen nicht geprüft. Halten Sie also das gültige Baurecht nicht ein, schützt Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vor Sanktionen seitens der Bauaufsichtsbehörde.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Kosten für die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung variieren von Bundesland zu Bundesland, von Kommune zu Kommune. Zudem hängen sie vom Umfang und Objekttyp ab.
So kostet in München die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Regel zwischen 25 bis 150 Euro. Muss ein Aufteilungsplan erstellt werden, kommen 50 Euro dazu. Hamburg unterscheidet bei der Gebühr zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Innerhalb eines Neubaus kostet jede Wohnungseinheit 29 Euro, bei Bestandsimmobilien sind es dagegen 116 Euro. In Hessen bewegen sich die Kosten dagegen zwischen 65 bis 325 Euro – je nach Wohnungsgröße.