Eigentumswohnung kaufen – Tücken und Tipps

Eigentumswohnung kaufen: Checkliste Besichtigung

Bevor Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie Ihr Objekt der Begierde unbedingt vorab besichtigen. Vielleicht müssen Sie jetzt etwas schmunzeln, aber es kommt tatsächlich vor, dass Interessenten eine Eigentumswohnung kaufen, ohne diese persönlich gesehen zu haben. Das kann mitunter fatale Folgen haben. Immerhin ist es eine große finanzielle Entscheidung, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Daher ist es dringend notwendig, sich nicht auf die Beschreibung und Bilder im Internet zu verlassen, sondern die Eigentumswohnung selbst in Augenschein zu nehmen.

Ganz besonders gilt dies für ältere Bestandswohnungen. Hier können einige Fallstricke lauern, die aus einer Eigentumswohnung ein finanzielles Loch ohne Boden machen. Im Prinzip richtet sich die Qualität einer Eigentumswohnung nach zwei Kriterien: der Lage und dem Zustand. Damit Sie die richtige Wahl treffen und eine attraktive Eigentumswohnung kaufen, die werthaltig bleibt und eine gute Investition in Ihre Zukunft wird, geben wir Ihnen gern eine Checkliste für die Besichtigung an die Hand.

Die Lage der Eigentumswohnung

Das sprichwörtlich A und O, das Sie beachten sollten, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ist die Lage von Immobilien. Vorab sollten Sie sich im Klaren darüber sein, ob Sie selbst in der Wohnung leben möchten oder ob Sie sie vermieten wollen. Denn je nachdem, welches Bedürfnis der jeweilige Bewohner der Eigentumswohnung hat, sind andere Lagekriterien wichtig.

Im Allgemeinen sind Wohnungen, egal ob Bestandsimmobilie oder Neubau, mit folgenden Einrichtungen und Merkmalen in der Umgebung beliebt und werden es vermutlich auch bleiben:

• Verkehrsanbindung: Sowohl die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln als auch zu beispielsweise Bundesstraßen oder Autobahnen machen die Lage für eine Eigentumswohnung attraktiv. Denn die Gruppe derjenigen, die täglich zur Arbeit pendeln und auf eine gute Verkehrsanbindung angewiesen sind, wird immer größer.
   
• Einkaufsmöglichkeiten: Je näher solche Einkaufsmöglichkeiten an der Wohnung sind, desto besser wird in der Regel die Lage bewertet. Dazu zählen neben Lebensmittelgeschäften auch Apotheken, Friseure, Bekleidungs- oder Elektronikmärkte.
   
• Schulen & Ärzte: Ärzte und Schulen in der näheren Umgebung sind Lagekriterien, die vor allem für junge Familien oder auch Senioren wichtig sind.

• Freizeiteinrichtungen: Auch bei Freizeiteinrichtungen gilt, je näher Sportmöglichkeiten, Restaurants, Bars, Kinos und Co sind, desto beliebter ist die Lage für eine Eigentumswohnung.
   
• Ruf des Viertels: In vibrierenden Städten wie Berlin bilden sich gefühlt jährlich neue Trend-Viertel, die innerhalb kurzer Zeit wirtschaftlich wachsen. Viertel im Aufschwung sind besonders gefragt, da hier die Mieten noch relativ günstig sind, der Weg zum hippen Viertel aber absehbar ist. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welchen Ruf das Viertel hat, indem Sie Ihre Eigentumswohnung kaufen wollen, fragen Sie Anwohner oder recherchieren Sie im Internet.
   
• Lärmpegel: In puncto Lärm spielen vermutlich der Ruf des Viertels und die Verkehrsanbindung zusammen. Die Lautstärke in der Umgebung, die vielleicht durch das Nachtleben, hohes Verkehrsaufkommen oder Bauarbeiten entsteht, kann Ihre potenzielle Mieterschaft in der Wahl der Wohnung beeinflussen.
   
• Grünanlagen in der Nähe: Gerade in größeren Städten sind grüne Erholungsplätze gefragt.
   
• Ausblick: Je nachdem, ob Ihre Eigentumswohnung einen Balkon oder eine (Dach-)Terrasse hat, kann der Ausblick, den man dort genießen möchte, ein wichtiges Kriterium sein.

Substanz und Zustand der Eigentumswohnung

Im Gegensatz zur Lage, können Sie zum Zustand Ihrer Traumwohnung nach dem Kauf noch einiges selbst beitragen. Je nachdem, ob und in welchem Umfang Sie bereit sind, Zeit und Geld in die Renovierung oder Modernisierung der Eigentumswohnung zu stecken, lohnt es sich bei der Besichtigung an der einen oder anderen Stelle ganz genau hinzuschauen.

Bei einer neu gebauten oder noch nicht fertiggestellten Wohnung können Sie in der Regel davon ausgehen, dass Rohre, Leitungen, Heizung und das Dach des Hauses in Ordnung sind. Lassen Sie sich dennoch bei der Besichtigung eine Baubeschreibung geben. In dieser erfahren Sie, welche Arbeiten bereits gemacht wurden und was der Bauträger noch an der Eigentumswohnung machen wird. Interessant zu wissen ist auch, ob die einzelnen Bauabschnitte von einem unabhängigen Gutachter abgenommen wurden. Besonderes Augenmerk sollten Sie auf das energetische Konzept, den Schallschutz und die Ausstattung der Bäder legen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Generell werden Sie bei einer neuen Wohnung vermutlich wenig selbst machen müssen, es sei denn, Sie möchten das und vereinbaren Eigenleistung mit dem Bauträger.

Bei Eigentumswohnungen in älteren Häusern gibt es sicherlich weit mehr zu beachten, was die Substanz und den Zustand der Wohnung angeht als bei Neubauwohnungen. Im Folgenden möchten wir Ihnen eine Checkliste geben, anhand derer Sie sich ein Bild über die Substanz und den Zustand Ihrer möglichen Eigentumswohnung machen können.

• Fassade des Wohnhauses: Welchen Eindruck macht das Haus von außen auf Sie? Ist die Fassade in Ordnung oder sogar neu gemacht worden? Oder sehen Sie Risse, Graffitis, abgebröckelten Putz, Verfärbungen, die auf Feuchtigkeit hindeuten oder Pflanzenbewuchs durch Efeu oder Wein? Letzteres sieht zwar meist sehr verträumt und romantisch aus, aber Ranken fressen sich teils bis in das Mauerwerk. Zudem lädt eine bewachsene Fassade Insekten und Vögel zum Nisten ein. Je besser die Fassade aussieht, desto weniger muss hier demnächst gemacht werden und desto weniger Kosten werden auf Sie als zukünftigen Miteigentümer zukommen.
   
• Balkone und Terrassen: Machen Balkone und Terrassen einen stabilen und gepflegten Eindruck? Sollen vielleicht demnächst (neue) Balkone angebaut werden? Auch hier kann ein Kostenfaktor entstehen, wenn die Balkone oder Terrassen Ihrer Eigentumswohnung demnächst erneuert werden müssen.
   
• Dach, Rohre, Leitungen, Heizung: Ein ganz wichtiger Aspekt, wenn Sie eine bestehende Eigentumswohnung kaufen möchten, ist der Zustand des Dachs, der Rohre und Leitungen sowie der Heizungsanlage im Haus. Je älter das Haus ist, in dem sich Ihre Wunsch-Eigentumswohnung befindet, desto kritischer sollten Sie hier nachbohren: Wann wurde das Dach zuletzt neu gedeckt und/oder ist es gedämmt? Rund alle 30 Jahre sollte ein Dach neu gedeckt werden. Entsprechen die Rohre, Leitungen und die Heizungsanlage aktuellen Standards? Auch hier sollte in etwa alle 30 Jahre Hand angelegt werden, um die Funktionstüchtigkeit zu gewährleisten.

• Erster Blick in die Wohnung: Beim ersten Betreten der Eigentumswohnung sollten Sie zunächst Ihre Sinne schärfen. Welchen Eindruck macht die Wohnung auf Sie? Nehmen Sie vielleicht unangenehme Gerüche – wie etwa angestaute Feuchtigkeit oder Tabakgeruch – wahr? Beides ist schwer in den Griff zu kriegen. Oder fühlen Sie sich gleich wohl in der Wohnung?
  
  
• Boden und Bodenbelag: Schauen Sie anschließend einmal nach unten. Wie ist der Boden der Eigentumswohnung, die Sie kaufen möchten, beschaffen? Ist es Linoleum, Laminat, Parkett oder Teppich? Wenn es Teppich ist: Was ist unter dem Teppich? Vielleicht ein alter Dielenfußboden? In welchem Zustand befinden sich Holzböden? Wenn der Holzboden einen ungepflegten, maroden oder feuchten Eindruck macht, kann eine Restaurierung anstehen. Wenn der Boden nur einmal abgeschliffen und lackiert werden muss, werten Dielenböden die Wohnung auf und sorgen für ein gemütliches Wohnklima.
  
  
• Wände und Decken: Es ist ratsam, die Beschaffenheit der Wände und Decken der zu kennen, bevor Sie die Eigentumswohnung kaufen. Über die Jahrzehnte, die das Gebäude womöglich auf dem Buckel hat, können Schächte und auch Türen innerhalb der Wohnung zugemauert worden sein. Wenn Sie dann beispielsweise Küchenschränke aufhängen wollen, aber die Wände aus verschiedenen Steinen und Trockenbauplatten bestehen, kann diese Überraschung schnell Nerven kosten. Denn jede Art von Mauerwerk benötigt zum Beispiel andere Dübel und hat eine andere Tragfähigkeit.

• Türen und Fenster: Auch die Türen und Fenster der Eigentumswohnung, die Sie kaufen möchten, sollten Sie genau inspizieren. Sind sie schlecht verbaut oder veraltet, können die Heizkosten schnell zu hoch werden oder es droht Schimmel. Schauen Sie deshalb genau hin. Sind die Fenster von innen beschlagen oder hat sich an der Verfugung oder Isolierung um die Fenster bereits eine dunkle Verfärbung gebildet, ist die Wohnung vermutlich zu gut abgedichtet und es kann sich Schimmel bilden.
  
  
• Küchen- und Einbauschränke: Verfügt die Eigentumswohnung über Einbauschränke im Flur oder im Schlafzimmer und ist noch eine Küche verbaut, sollten Sie auch hier schauen, in welchem Zustand alles ist. Ist der Zustand in Ordnung, können Sie vielleicht die Küchenschränke nach einer neuen Lackierung und kleinen Schönheitsreparaturen weiter nutzen. Entsprechen die Schränke nicht Ihrem Geschmack oder sind sie in schlechtem Zustand, ist es gut zu wissen, ob sie leicht zu demontieren oder fest mit den Wänden verschraubt sind.

• Küche und Bad: Neben den Schränken sollten in der Küche und auch im Bad die Armaturen, Fugen, Rohe und Leitungen unter die Lupe genommen werden. Lassen Sie gern auch einfach mal das Wasser laufen oder spülen Sie . Funktioniert alles, kommt auch warmes und klares Wasser aus den Hähnen? Gab es in den letzten Jahren Rohbrüche, die Folgeschäden nach sich ziehen können? Die Sanierung der Sanitäranlagen kann ein ordentliches Loch in die Kasse reißen, wenn der Zustand womöglich schlechter ist als zunächst gedacht.
  
  
• Dachboden und Keller: Kellerräume und Dachböden werden bei der Besichtigung häufig vergessen. Diese Räume sollten Sie sich aber unbedingt ansehen. Beide Orte sind prädestiniert für Feuchtigkeit und damit auch für Schimmel. Dachböden sind zudem häufig beliebte Brutplätze für Tauben. Die Vögel sind Schädlinge und zum Teil stark von Parasiten befallen. Der Taubendreck ist zudem nicht nur eklig, sondern auch ein wahrer Bakterienherd.

Wenn Sie handwerklich nicht so versiert sind oder befürchten, Sie könnten ein mögliches Problem übersehen, raten wir Ihnen dazu, einen unabhängig Gutachter mit zur Besichtigung zu nehmen. Dieser kostet zwar je nach Ort der Besichtigung zwischen 250 und 450 Euro (zuzüglich Mehrwertsteuer), aber die Investition lohnt sich. Immerhin ist es finanziell günstiger, einmalig 400 Euro für einen Gutachter auszugeben, als im Nachhinein mit immensen Kosten umgehen zu müssen, mit denen man nicht gerechnet hat. Ein Gutachter kann Ihnen genau sagen, in welchem Zustand die Wohnung ist und was notwendige Sanierungen in etwa kosten werden. Das verschafft Ihnen finanzielle Planungssicherheit.

Checkliste: Kaufvertrag Ihrer Eigentumswohnung

Haben Sie sich nach der Besichtigung für die Immobilie entschieden, geht es um den nächsten großen Schritt: den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung. Auch hier kommt es wieder darauf an, ob Sie eine neue beziehungsweise unfertige oder eine bereits bestehende Eigentumswohnung kaufen. Aber ob neu oder alt, eins haben die Kaufverträge gemeinsam: Sie müssen notariell beglaubigt werden. Die ersten Vertragsunterlagen zum Wohnungskauf umfassen den Kaufvertragsentwurf, die Verweisungs- beziehungsweise Bezugsurkunde und die Teilungserklärung. 

• Kaufvertragsentwurf: Der Kaufvertragsentwurf bildet die Grundlage für den späteren Kaufvertrag, der vom Notar beglaubigt und bei der Unterschrift vorgelesen wird. Er umfasst Angaben zur Größe, zum Preis, zum Datum der Übergabe und zur Lage der Eigentumswohnung.
   
• Verweisungsurkunde oder Bezugsurkunde: Die Verweisungsurkunde – oder auch Bezugsurkunde genannt – wird dem Kaufvertrag beigelegt. Diese Urkunde ist eine Anlage zum Kaufvertrag und beinhaltet Zeichnungen, Karten oder die Gemeinschaftsordnung der Eigentümer. Bei Neubauten wird der Verweisungsurkunde die Baubeschreibung des Bauträgers beigefügt. Hier erhält der Käufer Angaben zur Ausstattung der Wohnung oder Vereinbarungen zum Verkauf des Grundstücks oder Erbbaurecht. Sie wird beim Notartermin nicht vorgelesen. Der Notar geht davon aus, dass beide Parteien die Urkunde gelesen und anerkannt haben.
   
• Teilungserklärung: Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen. Damit ist sie für alle Eigentümer eines Wohnhauses verbindlich. Sie enthält einen Aufteilungsplan, in dem das Gebäude und das Grundstück unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Hier wird auch deutlich, welche Räume und Partien gemeinschaftliche genutzt werden.

Lassen Sie in jedem Fall einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen. So gehen Sie sich, dass das Grundstück oder Ihre zukünftige Eigentumswohnung nicht mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist, von der Sie nichts wissen.

Hat der Bau Ihrer Eigentumswohnung noch nicht begonnen, ist es zudem ratsam, sich eine Bonitätsauskunft des Bauträgers zu besorgen. So können Sie sicher gehen, dass das Unternehmen, von dem Sie letztendlich die Eigentumswohnung kaufen, nicht insolvent und Ihr Geld womöglich verloren ist.

Wir empfehlen, den Kaufvertragsentwurf von einem fachkundigen Anwalt absegnen zu lassen. So vermeiden Sie böse Überraschungen. Der Anwalt kann klären, ob es eventuell Unstimmigkeiten oder Besonderheiten im Vertrag gibt, die von der Norm abweichen. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, können Sie ihn in Absprache mit dem Verkäufer oder Bauträger noch anpassen und beispielsweise Eigenleistung wie Tapezieren vereinbaren.

Die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung

Sagt Ihnen der Kaufvertragsentwurf zu und haben Sie diesen von einem Anwalt überprüfen lassen, können Sie auch die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung anschieben. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag nicht bevor Sie die Finanzierung endgültig geklärt haben. Im schlimmsten Fall kaufen Sie eine teure Eigentumswohnung, die Sie nicht finanzieren können.

Bei der Baufinanzierung kommt es vor allem darauf an, wie hoch die aktuellen Bauzinsen sind, zu denen Sie Ihre Wohnung später finanzieren. Sie sollten während der gesamten Planungszeit daher die Bauzinsen im Blick behalten, damit Sie Ihre Eigentumswohnung so günstig wie möglich abzahlen können. Je günstiger der Zins ist, desto länger sollte die Sollzinsbindung gewählt werden.

Beispielkonditionen durchrechnen

Durch einen Vergleich mehrerer Angebot von verschiedenen Banken und Sparkassen finden Sie das für Ihr Projekt günstigste Angebot. Neben einem niedrigen effektiven Jahreszins sollten Sie auch darauf achten, zwischen zwei und drei Prozent jährliche Tilgung der Darlehenssumme festzuhalten. So gehen Sie sicher, dass Sie Ihre Wohnung nicht bis tief ins Rentenalter abzahlen.

Mit unserem kostenlosen und unverbindlichen Budgetrechner können Sie sich einen ersten Überblick darüber verschaffen, wie viel Ihre Immobilie in Bezug auf Ihr Einkommen und die Höhe Ihres Eigenkapitals kosten darf und unser Bauzinsen Rechner zeigt Ihnen tagesaktuelle Beispielkonditionen für Ihre Finanzierung.

Kaufnebenkosten einberechnen

Zum Kaufpreis Ihrer Eigentumswohnung kommen noch Erwerbsnebenkosten hinzu. Diese müssen Sie auf den Kaufpreis draufschlagen. Zu den Wohnungskauf Nebenkosten gehören feste Kosten. Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises
• Notarkosten: 1 bis 1,5 % des Kaufpreises
• Kosten für das Grundbuchamt: rund 0,5 % des Kaufpreises
• ggf. Maklercourtage: je nach Bundesland 3 bis 7 % des Kaufpreises

Eine Faustregel besagt, dass die Erwerbsnebenkosten noch einmal mit insgesamt rund 15 % des Kaufpreises zu Buche schlagen. Für die Finanzierung wäre es von Vorteil, wenn Sie die Nebenkosten vom Eigenkapital zahlen können. Denn je mehr Eigenkapital Sie in den Kauf einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen.

Kreditentscheidung innerhalb von 4 Stunden möglich

Für den Kauf einer Eigentumswohnung haben Sie bei Dr. Klein die Möglichkeit eine verbindliche Darlehenszusage innerhalb von maximal 4 Stunden zu erhalten. Das verschafft Ihnen auf dem umkämpften Immobilienmarkt einen entscheidenen Vorteil. Folgende Voraussetzungen gelten:

• nur für den Kauf einer Eigentumswohung 
• maximal 500.000 € Darlehenshöhe
• Eigentumswohnung ist eine Bestandsimmobilie

Haben Sie also am Vormittag eine Besichtigung und sagt Ihnen die Immobilie zu, erhalten Sie durch die Sofortkreditentscheidung von Dr. Klein bereits am Nachmittag eine verbindliche Darlehenszusage in den Händen. 

Die Eigentümergemeinschaft

Nachdem Sie nun auch die Finanzierung geklärt haben und der Wohnungskauf notariell beglaubigt wurde, sind Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft Ihres Hauses. Die Eigentümergemeinschaft ist der Zusammenschluss aller Eigentümer und zuständig für die Verwaltung, Gestaltung und Modernisierung der Immobilie.

Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft müssen Sie ein so genanntes Hausgeld zahlen. Das Hausgeld fällt monatlich an und wird für gemeinschaftliche Aufwendungen verwendet. Darunter fallen Kosten für Versicherungen, die Hausverwaltung, den Hausmeister, die Treppenhausreinigung, für Heizung, Wasser und Hausstrom (z.B. Treppenhausbeleuchtung) sowie für die Abfallentsorgung und weitere Kosten wie etwa Kontoführungsgebühren. Auch die Kosten für die Instandhaltungsrücklage werden hier verrechnet.

Mit Dr. Klein zur Eigentumswohnung

Wenn man sich gut vorbereitet und die Fallstricke bei der Besichtigung und den Verhandlungen rund um eine Eigentumswohnung kennt, ist ein Wohnungskauf eine zukunftsträchtige und lohnende Investition. Je nach persönlicher Sanierungs-Motivation sollte der Zustand der Wohnung begutachtet und bewertet werden. Die Lage ist das A und O, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl und ziehen Sie zur Sicherheit einen unabhängigen Gutachter zu Rate. Er kann Ihnen genau sagen, wie gut die Bausubstanz des Wohnhauses ist und mit welchen Sanierungskosten Sie rechnen müssen. So bleiben Ihnen böse Überraschungen erspart.

Bei der Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung ist ein Angebotsvergleich wichtig. Schnell kann durch einen nur minimal höheren Zinssatz die Finanzierung unnötig teuer werden. Wir helfen Ihnen dabei gern und ersparen Ihnen den Gang von Bank zu Bank. Mit rund 600 Bankpartnern an der Hand finden wir für Sie das Angebot, das am besten zu Ihnen, Ihrer Lebenssituation und Ihrem Wohnprojekt passt.