Was ist eine Wohnungsfinanzierung?
Eine Wohnungsfinanzierung beinhaltet die Kreditaufnahme zum Kauf oder Bau einer Wohnung. Sie unterscheidet sich von einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung also nur dadurch, dass der Kreditnehmer keine gesamte Immobilie, sondern mit der Wohnung nur ein Teil des Objektes erwirbt. Ein Wohnungskredit wird dabei ebenso wie eine Baufinanzierung über eine Grundschuld besichert und im Regelfall als Annuitätendarlehen vergeben.
Welche Besonderheiten weist eine Wohnungsfinanzierung auf?
Wenn jemand eine Eigentumswohnung kaufen möchte, benötigt er in der Regel eine Finanzierung mit einem Wohnungskredit. Auf den ersten Blick existieren also keine Unterschiede zu einem herkömmlichen Immobilienkredit. Trotzdem weist eine Wohnungsfinanzierung einige Besonderheiten auf.
So sind beispielsweise deutlich mehr Unterlagen bei der Bank einzureichen, wenn ein Interessent eine Wohnung finanzieren möchte. Dies liegt an der Tatsache, dass die Wohnung nur ein Teil der entsprechenden Immobilie darstellt und somit noch weitere Eigentümer existieren. Deshalb kann die Bank den Beleihungswert einer Eigentumswohnung nur dann ermitteln, wenn sie neben den Bauunterlagen auch die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan sowie die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft erhält. Auch Wohngeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen geben Aufschluss über die mögliche Wertentwicklung und die Instandhaltungsrücklage innerhalb der Gemeinschaft.
Eine weitere Besonderheit liegt darin, dass Kreditnehmer niedrigere Kaufpreise einkalkulieren können, wenn sie eine Wohnung finanzieren. Zwar liegen die Preise pro m² bei Wohnungen oftmals höher als bei ganzen Häusern, jedoch kommen bei einem Haus auch noch höhere Kosten für das Grundstück hinzu. Außerdem werden Häuser häufig mehrstöckig gebaut, so dass im Normalfall deutlich mehr Wohnfläche zur Verfügung steht.
Die Nebenkosten einer Wohnungsfinanzierung ähneln denen einer herkömmlichen Baufinanzierung. Jedoch können Käufer Steuern sparen, wenn sie die übernommene Instandhaltungsrücklage gesondert im Kaufvertrag ausweisen lassen. Auf diesen Anteil vom Kaufpreis muss nämlich keine Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Dafür ist es beim Wohnungskauf nicht möglich, die Grunderwerbsteuer aufgrund von getrennter Ausweisung von Grundstück und Haus zu verringern. Dies funktioniert nur beim Neubau einer Immobilie.
Welche Voraussetzungen bringt eine Wohnungsfinanzierung mit sich?
Wer einen Wohnungskredit finanzieren möchte, muss die gleichen Voraussetzungen erfüllen wie bei der Finanzierung eines Hauskredits. Dazu gehört ein ausreichendes Einkommen, um die monatlichen Raten zu bedienen. Auch die Bonitätsabfrage bei Auskunfteien wie der SCHUFA sollte nicht negativ ausfallen.
Darüber hinaus ist eine Eigenkapitalquote von 20-30% des Kaufpreises sinnvoll. Zwar vergeben Banken heute auch Wohnungsfinanzierungen ohne Eigenkapital, jedoch sind diese mit hohen Rückzahlungsraten und längeren Laufzeiten verbunden.
Für wen eignet sich ein Wohnungskredit?
Eine Wohnungsfinanzierung ist für jeden interessant, dem eine Eigentumswohnung zum Leben ausreicht. Vor allem Singles und kinderlose Paare entscheiden sich häufig für eine Wohnung, zumal diese Form von Wohneigentum gerade in Großstädten einfacher zu finden ist. Wer also sehr citynah wohnen möchte, keine großen Grünanlagen und nicht zu viel Wohnraum benötigt, liegt mit einer Wohnungsfinanzierung genau richtig.
Wohnungsfinanzierung – weitere Vor- und Nachteile
Im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung ist es vor allem die geringere finanzielle Belastung, die dafürspricht, statt eines Hauses einen Wohnungskredit aufzunehmen. Im Normalfall liegt die Darlehenssumme deutlich niedriger, so dass eine Wohnungsfinanzierung häufig schneller abgezahlt ist. Wird zudem die Instandhaltungsrücklage gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen, können Kreditnehmer einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen und so die Kaufnebenkosten senken.
Die Nachteile einer Wohnungsfinanzierung liegen häufig in einem geringeren Wohnraum sowie Einschränkungen der Gestaltungsfreiheit. Zahlreiche gestalterische Fragen rund um die Immobilie werden von der Wohneigentümergemeinschaft gemeinsam entschieden. Durch den Kauf einer Eigentumswohnung ziehen Käufer zudem in eine Nachbarschaft aus Wohnungsbesitzern, so dass sich mit hoher Wahrscheinlichkeit nur selten Änderungen ergeben. Wer Probleme mit den neuen Nachbarn hat, ist jedoch durch den Wohnungskredit eher an die Umgebung gebunden. Der Wertzuwachs von Wohnungen wird zudem häufig als deutlich schwächer betrachtet, was jedoch vor allem von der Lage und dem Zustand der Eigentumswohnung abhängt. Neben dem Aufbau einer privaten Rücklage für Reparaturen in der eigenen Wohnung ist auch noch die Instandhaltungsrücklage für die Gesamtimmobilie über das Hausgeld zu tragen.