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Welche Kosten entstehen bei einer Umschuldung?

Bei der Umschuldung einer Baufinanzierung können verschiedene Kosten entstehen:

  • Zum einen die Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihre jetzige Bank unter Umständen dafür verlangt, dass Sie sie frühzeitig aus dem bestehenden Vertrag entlässt. 
  • Zum anderen die Gebühren für Notar und Grundbuch.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird von der jeweiligen Bank angesetzt, ihre Höhe ist in den AGB der Bank festgelegt. Die Notar- und Grundbuchgebühren betragen etwa 0,2 Prozent der Restschuld.

Warum Vorfälligkeitsentschädigung?

Sie haben zu Beginn Ihrer Baufinanzierung selbst eine Sollzinsbindung ausgewählt, die meist über mehrere Jahre läuft. Bis zum Ende dieser Sollzinsbindung müssen Sie den Vertrag grundsätzlich erfüllen. Banken sind nur dann dazu verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu lassen, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten. Andere Gründe zählen nicht, hierbei sind Sie auf den guten Willen und das Entgegenkommen der Bank angewiesen. Falls sie Sie doch früher entlässt, wird die Bank in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Damit kompensiert sie die fehlenden Zinsen, die Sie in den kommenden Jahren aufgrund der Vertragsauflösung nicht mehr zahlen werden. Wie hoch diese Kosten einer Umschuldung ausfallen, zeigt Ihnen unser Vorfälligkeitsrechner.

Woher kommen die Notar- und Grundbuchgebühren?

Bei einer Umschuldung entstehen Kosten, weil Sie die Baufinanzierung bei der alten Bank beenden und einen neuen Kreditvertrag bei einer neuen Bank abschließen. Dieser Vorgang zieht demnach einen Gläubigerwechsel nach sich. Die alte Bank war als Gläubigerin ins Grundbuch eingetragen. Dadurch hatte sie bestimmte Rechte an Ihrer Immobilie inne: Falls es zu einem Zahlungsausfall Ihrerseits gekommen wäre, hätte die Bank Ihr Eigenheim beispielsweise zwangsversteigern lassen können, um einen Teil der Restschuld zurückzubekommen.

Diese Sicherheiten müssen bei einer Umschuldung auf die neue Bank übergehen. Die alte Bank wird aus dem Grundbuch ausgetragen, diese Grundschuld wird gelöscht. Die neue Bank wird mit einer neuen Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Das ist ein amtlicher Vorgang, der Gebühren verursacht. Diesen Vorgang können in Deutschland nur Notare anstoßen – der Weg ins Notariat ist bei einer Umschuldung also unerlässlich. Und auch der Notar möchte für seine Arbeit bezahlt werden. Die Höhe der Notar- und Grundbuchgebühren zeigt Ihnen unser Grundbuchrechner.

Oft stellt sich nun die Frage: Lohnt sich eine Umschuldung der Baufinanzierung dann überhaupt? Daher haben wir zum Abschluss noch eine Faustregel für Sie: Ist der Zins der neuen Baufinanzierung um 0,2 Prozentpunkte besser als der Zins Ihrer jetzigen Finanzierung, dann haben Sie die oben stehenden Kosten schnell wieder hereingeholt.

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