Investition in Immobilien – wann und wo lohnt es sich?

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Die Investition in Immobilien ist beliebt wie eh und je. Im Blog-Artikel erklärt unser Spezialist Bernd Schatz, wo man eine gute Anlageimmobilie findet und wie sich ein solches Projekt optimal finanzieren lässt.

Betongold statt Sparbuch? Angesichts drohender Negativzinsen für Sparer scheint die Investition in Immobilien eine sinnvolle Alternative zu sein. Doch ganz so einfach ist es leider nicht: Aufgrund der niedrigen Zinsen erhalten Immobilienkäufer die Baufinanzierung zwar nahezu zum Nulltarif. Andererseits schmälern jedoch die stark steigenden Immobilienpreise die mögliche Rendite. Bernd Schatz ist Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Überlingen am Bodensee und gibt Tipps zur Auswahl und Finanzierung einer Anlageimmobilie.

Welche Rendite erzielt das Immobilieninvestment?

Um mit einem Immobilieninvestment Rendite zu erzielen, gibt es drei Möglichkeiten.

• Erstens: Man vermietet die erworbene Immobilie dauerhaft.
• Zweitens: Man vermietet sie nur einige Jahre und verkauft sie dann.
• Drittens: Man kauft eine Bestandsimmobilie, saniert sie und verkauft sie direkt wieder.

Viele Privatanleger entscheiden sich für die erste Variante. Wer für dieses Szenario einen ersten Anhaltspunkt in puncto Rentabilität erhalten möchte, kann den sogenannten Mietpreismultiplikator ermitteln:

Formel	Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator
Beispielrechnung	350.000 Euro / 14.500 Euro = 24

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 14.500 Euro liegt der Mietpreismultiplikator beispielsweise bei 24. Das heißt: Der Kaufpreis ist in 24 Jahren über die Mieteinnahmen refinanziert. Viele Faktoren bleiben bei dieser Rechnung allerdings unberücksichtigt. Sie dient daher lediglich als grobe Faustformel.

Haus als Geldanlage: Der richtige Standort entscheidet

Lage, Lage, Lage – die scheinbar triviale Weisheit ist auch heute noch DER zentrale Faktor eines jeden Immobilieninvestments. Doch was ist überhaupt ein gute Lage? Um diese Frage zu beantworten, müssen Kapitalnaleger in spe sowohl die Makrolage (Region/Stadt) als auch die Mikrolage (Stadtviertel/Umgebung) der Immobilie berücksichtigen.

Die Makrolage

Einwohner	Die Größe zählt! Denn: Je mehr Einwohner, desto mehr potenzielle Mieter
Demographie	Schrumpft die Anzahl der Einwohner, sinkt die Nachfrage nach Wohnraum.
Arbeitsmarkt und Infrastruktur	Die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit der Region hängen von einem gesunden, lokalen Arbeitsmarkt und einer guten infrastrukturellen Anbindung (auch kulturelle, soziale und digitale Infrastruktur) ab.
Image	Städte wie Berlin oder München haben beispielsweiese ein positives Image und sind als Wohnort besonders begehrt.
Umwelt und Klima	In Zeiten des Klimawandels wird dieser Faktor an Bedeutung zunehmen. Liegt die Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet? Ist mit starken Stürmen oder Sturmfluten zu rechnen? Stellen Erdrutsche und -senkungen oder Lawinen eine mögliche Gefahr dar?

Die Mikrolage

Umgebung	Lärmpegel, Nähe zu Parks/Grünflächen, Nachbarschaft, Straßenbild
Infrastruktur	Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV-Anbindung, Kitas/Schulen, medizinische Versorgung, Freizeit-, Sport- und Kulturangebote
Lichtverhältnisse	Sonneneinfall, vor allem in den Bergen bzw. bei Hanglage interessant
Parkmöglichkeiten	Neben den verfügbaren Stellplätzen sind auch deren Preise ein interessanter Indikator für Anleger. Hohe Preise sprechen für eine große Nachfrage und zahlungskräftige Mieter.
Image	Viertel und Straßenzüge haben in der Regel einen positiven oder negativen Ruf.

Auch bei Renditeobjekten gilt die generelle Anleger-Regel: Je höher das Risiko, desto größer sind die möglichen Renditen. Beim Thema Lage spielt daher die eigene Risikobereitschaft eine wichtige Rolle: „Wer aktuell in eine Wohnung in der Münchener Innenstadt investiert, hat zwar eine Top-Lage und nahezu kein Risiko eines totalen Mietausfalls, darf angesichts der enormen Immobilienpreise allerdings auch wenig bis keine Rendite erwarten“, meint Bernd Schatz. „Wer dagegen in eine weniger begehrte Stadt investiert, der hat zwar höhere Renditechancen, nimmt allerdings auch größere Risiken in Kauf.“

Neben der Lage ist natürlich auch die Immobilie selbst ein entscheidender Faktor für den Erfolg der Anlage: Was für eine Immobilie ist es? Wie groß ist sie und in welchem Zustand befindet sie sich? Oft ist es sinnvoll, weitere Meinungen einzuholen – beispielsweise von Vermittlern. Die Spezialisten von Dr. Klein nutzen dieselben Systeme wie Banken, um Immobilienwerte zu ermitteln. Bei älteren Immobilien empfiehlt Bernd Schatz darüber hinaus einen Gutachter zu beauftragen.

Investition in Immobilien: die Top 7 Finanzierungstipps

Bernd Schatz begleitet seit über zehn Jahren sowohl Eigenheimbesitzer als auch Kapitalanleger bei der Finanzierung der eigenen Immobilie. Aus seinen Erfahrungen hat er die sieben wichtigsten Tipps für euch zusammengefasst.

1. Rendite – besser keine Milchmädchenrechnung: Um die Rendite realistisch einzuschätzen reicht es nicht aus, nur auf den Kaufpreis und die mögliche Jahresmiete zu schauen. Wer solide kalkuliert, berücksichtigt auch die Nebenkosten, Modernisierungsmaßnahmen, mögliche Mietausfälle und einen Puffer für zusätzliche, ungeplante Kosten.
2. Riesenrendite – Zu schön, um wahr zu sein? Liegt die Mietrendite sehr hoch, dann sollte man diese noch einmal kritisch hinterfragen. Ist die Immobilie wirklich in einem guten Zustand? Wie gut ist die Lage der Immobilie? Was zeigt der Blick in den Bebauungsplan, könnten in dem Gebiet in nächster Zeit neue Straßen, Fabriken oder Hochhäuser entstehen, die die Attraktivität senken?
3. Eigenkapital – viel hilft nicht viel: Während Eigenheimbesitzer viel Eigenkapital einbringen, um den bestmöglichen Zinssatz zu erhalten, sieht es bei Kapitalanleger etwas anders aus. Bei ihnen sollte der Eigenkapitaleinsatz nicht zu hoch ausfallen, denn die Zinsen für das Darlehen lassen sich steuerlich absetzen. Die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren, ist allerdings auch bei Anlageimmobilien mehr als sinnvoll.
4. Annuität = Mietrendite – so wird die Finanzierung solide: Wie viel Eigenkapital über die Kaufnebenkosten hinaus eingebracht werden sollte, lässt sich auch an der Annuität (Zins und Tilgung) des Darlehens ablesen. Diese sollte maximal den Mieteinnahmen entsprechen, sodass der Kapitalanleger keine zusätzliche Liquidität einbringen muss. Wer ein Darlehen mit einem Zinssatz von 1 Prozent Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent aufnimmt, sollte also eine Mietrendite von mindestens 3 Prozent erwarten. Ist dies nicht der Fall, kann die Rate auch durch einen höheren Eigenkapitaleinsatz weiter gesenkt werden.
5. Zinsbindung – Sicherheit geht vor: Niedriger als jetzt können die Zinsen kaum noch werden. Daher gilt auch für Kapitalanleger: Mindestens 10 Jahre Zinsbindung wählen. Warum gerade 10 Jahre? Dieser Zeitraum gilt beim Immobilienkauf als Spekulationsfrist. Ein Verkauf der Immobilie vor Ablauf dieser Frist muss versteuert werden. Wer die Immobilie dauerhaft vermieten und nicht wieder verkaufen möchte, kann sich die Zinsen natürlich auch deutlich länger sichern.
6. Rücklagen – Vertrauen ist gut, Vorsorge ist besser: Als Vermieter hat man zahlreiche Pflichten zur Instandhaltung des Wohnraums. Geht beispielsweise die Heizung kaputt, werden die Fenster undicht oder breitet sich Schimmel in der Wohnung aus, sollten dafür im Vorhinein ausreichende Rücklagen gebildet worden sein.
7. Sondertilgungsoption – Lass mal stecken: Sparen können Kapitalanleger bei der Sondertilgungsoption. Da sie die Zinsen ohnehin absetzen können und nicht an einer besonders schnellen Abzahlung des Darlehens interessiert sind, sollte man die Sondertilgungsoption hinterfragen. Bei einigen Banken lässt sich hierdurch der Zinssatz reduzieren.

Fazit: Lohnt sich die Investition in Immobilien?

Wenn man ein paar Punkte beachtet, sind Immobilien eine durchaus lohnenswerte Anlageform. Eine detaillierte Planung im Vorfeld ist allerdings unerlässlich, denn immerhin handelt es sich um eine große Investitionssumme, die wohl überlegt sein muss. Und: Nicht nur die Auswahl der Immobilie, sondern auch die Finanzierung selbst erfordert spezielle Fachkenntnisse. Spezialist Bernd Schatz unterstützt seine Kunden dabei und erarbeitet gemeinsam mit ihnen einen Kostenplan und die passende Finanzstrategie. 

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