Welche Flächen werden wie berechnet?

Bei der Wohnflächenberechnung werden im Gegensatz zur DIN 277 einige Flächen nicht in die Berechnung einbezogen. Dazu zählen Keller und Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen, das Treppenhaus, Dachschrägen bei Flächen unter 1 Meter Höhe, Schornsteine, Pfeiler und Säulen, wenn diese höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

In die Berechnung gehen dagegen Abstellräume innerhalb der Wohnung, Wohnräume, Küche, Bad, WC und Flure ein. Ist ein Wintergarten beheizbar, wird er vollständig eingerechnet. Kann er nicht beheizt werden, zählen nur 50 Prozent der Fläche als Wohnraum. Balkone und Terrassen werden durchschnittlich mit 25 Prozent berücksichtigt. 

Die meisten Differenzen in der Berechnung gibt es bei Dachgeschossen. Nicht selten kommt es vor, dass die Bereiche unter den Dachschrägen als Wohnfläche gerechnet werden. Hier dürfen nur Flächen mit einer lichten Höhe von über zwei Metern komplett als Wohnfläche deklariert und voll berechnet werden. Flächen von Raumteilen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Liegt die Raumhöhe unter einem Meter, gilt diese Fläche nicht als Wohnfläche und wird damit auch nicht berechnet.

Was tun, wenn Sie zuviel gezahlt haben?

Sie messen Ihre Wohnung nach und stellen fest, dass sie kleiner ist, als im Miet- oder Kaufvertrag angegeben und Sie somit gegebenenfalls zuviel gezahlt haben. Beachten Sie jedoch, dass jenes Messverfahren gilt, welches im Vertrag genannt ist. Finden sich keine Angaben darüber, so kann die kundenfreundlichere Wohnflächenverordnung herangezogen werden.

Bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent, so hat der Bundesgerichtshof entschieden, können Sie als Mieter oder Käufer die Miete bzw. Kaufpreis mindern. Für Mieter bedeutet dies, dass die zuviel gezahlte Miete grundsätzlich für die vergangenen drei Jahre zurückgefordert werden kann. Ebenso können Sie die Neuberechnung der Nebenkosten verlangen.

Dr. Klein rät

Stehen Sie noch vor dem Kauf einer Immobilie, so sollten Sie sich nicht auf Prospektinformationen oder ungenaue Angaben zur Größe des Wohnraumes verlassen. Es ist in einem solchen Fall immer ratsam, sich eine detaillierte Aufstellung der Berechnung vorlegen zu lassen, die ebenfalls angibt, auf welche Art und Weise die Fläche berechnet worden ist. Nur dann können Sie unterschiedliche Angebote in dieser Hinsicht miteinander vergleichen.