10 Jahre Zinsbindung - immer die richtige Wahl?

Bevor sich ein Hausbauer oder Immobilienkäufer für eine Baufinanzierung entscheidet, muss er sich über viele Details den Kopf zerbrechen. Die Dauer der Zinsbindung zählt bei der Wahl des Darlehens zu den wichtigsten Einflussgrößen. Der „Klassiker“ ist eine Zinsbindung über zehn Jahre. Sie dient nicht nur Statistikern als beliebtes Beispiel, sondern wird auch in der Realität oft gewählt: Im vergangenen September lag die durchschnittliche Zinsbindung für Baugeld bei zehneinhalb Jahren (Quelle: DTB 09/2011).

Kurzfristig finanzieren – mit 5-jähriger Zinsbindung
Die Durchschnittslösung muss aber nicht zwangsläufig die beste sein. Es gibt unzählige Möglichkeiten der Zinsbindung, die je nach Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus oder persönlichen Präferenzen passen können. Ein Darlehensnehmer kann zum Beispiel erst einmal eine Baufinanzierung über fünf Jahre abschließen und dann um weitere fünf Jahre verlängern. Falls die Zinsen bis zum Umschuldungszeitpunkt in fünf Jahren noch weiter fallen sollten oder auf gleichem Niveau bleiben, ist er gegenüber einer langfristigen Alternative (z.B. 10 Jahre) im Vorteil. Wenn die Zinsen allerdings während der ersten fünf Jahre steigen, hat sich der Kunde „verrechnet“.

Flexible Zinsbindung – „Cap-Darlehen“
Variable Darlehen sind noch flexibler angelegt; Grundlage ist in der Regel ein Interbankenzins. Es besteht überhaupt keine Sollzinsbindung (der Zins kann z.B. alle drei Monate angepasst werden), so dass es bei dieser Variante von Vorteil ist, wenn das Zinsniveau gleich bleibt oder fällt Wenn die Zinsen dagegen ansteigen, wird es für den Hausbauer natürlich teurer. Um dieses Risiko einzugrenzen, gibt es zusätzlich sogenannte „Cap-Darlehen“, die eine automatische Zinsobergrenze eingebaut haben. Ein solches Vorhaben lohnt sich beispielsweise für risikofreudige Anleger, die auf sinkende Zinsen setzen. Sobald Zinssteigerungen absehbar sind, sollte der Kreditnehmer sein Darlehen in ein Festzinsdarlehen umwandeln. Genau darin liegt das Risiko von variablen Darlehen - den besten Zeitpunkt zum Wechsel zu finden, bevor der Zinsmarkt steigt.

Je länger, je teurer – die Zinsstrukturkurve für Baufinanzierungen
Grundsätzlich wird bei einer Baufinanzierung der Zins immer teurer, je länger die Zinsbindung gewünscht wird. Bei den vergleichsweise niedrigen Bauzinsen der letzten Zeit kann sich eine längerfristige Zinsbindung deutlich auszahlen. Deshalb haben auch Zinsbindungen von 15, 20 oder gar 30 Jahren stark an Bedeutung gewonnen.

Aktuell ist es so, dass ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung ca. 0,35 Prozentpunkte mehr als ein Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung kostet. Der Aufschlag für ein Darlehen mit 30 Jahren Zinsbindung beträgt hingegen nur 0,55 Prozentpunkte gegenüber dem mit 10 Jahren Zinsbindung. Ab welchem Zinssatz sich ein langfristiges Darlehen gegenüber einem kurzfristigeren lohnt, zeigt ein Rechenbeispiel: Ein Kunde steht vor der Entscheidung, zu einem Sollzinssatz von 3,51 Prozent (30 Jahre) oder zu einem Sollzinssatz von 2,95 Prozent (10 Jahre) mit einer 20-jährigen Anschlussfinanzierung abzuschließen. Der Sollzinssatz muss in diesem Fall in zehn Jahren nur auf 4,13 Prozent steigen, damit die 30-jährige Zinsbindung von vorn herein günstiger ist. Falls das Zinsniveau im nächsten Jahrzehnt dennoch fallen sollte, kann problemlos aus dem Vertrag ausgestiegen werden. Gemäß §489 BGB kann der Darlehensnehmer zehn Jahre nach der Auszahlung seine Immobilienfinanzierung kostenlos kündigen und sich ein neues Darlehen suchen.

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