Ein eigenes Ferienhaus – wer träumt nicht davon? Viele Deutsche nutzen das derzeitige Zinstief und erfüllen sich diesen Traum günstig. Was mancher nicht weiß: Wer sich geschickt anstellt, kann zusätzlich den Fiskus an den Kosten der Zweitimmobilie beteiligen und Steuern sparen.

Ob eine Steuerersparnis möglich ist, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Bewohnt der Besitzer sie zeitweise selbst und vermietet sie ansonsten oder vermietet er sie das ganze Jahr über?

Wer seine Ferienbleibe zunächst ausschließlich vermietet und erst im Alter selbst nutzen möchte, steht am besten da. In diesem Fall unterstellt das Finanzamt eine „Gewinnerzielungsabsicht“ und behandelt die Immobilie wie eine private Kapitalanlage. Das bedeutet: Alle damit verbundenen Kosten sind als Werbungskosten abzugsfähig – neben den Finanzierungskosten auch die Kosten für Einrichtung und laufenden Betrieb sowie die Abschreibung. Zumindest in den ersten Jahren kommt es so meist zu steuerlichen Verlusten, die andere Einkünfte mindern. Und damit sinkt die Steuerlast.

Komplizierter ist es, wenn das Feriendomizil nicht nur vermietet, sondern auch selbst genutzt wird. Dann prüft der Fiskus, ob die „ortsübliche Vermietungszeit“ um mehr als 25 Prozent unterschritten wird. Ist dies der Fall, nimmt die Behörde zunächst keine Gewinnerzielungsabsicht an. Der Immobilienbesitzer kann diese aber noch mit einer Wirtschaftlichkeitsprognose nachweisen. Daraus muss hervorgehen, dass er mit der Vermietung der Ferienbleibe innerhalb von 30 bis 50 Jahren einen Überschuss erzielen wird.

In jedem Fall sind aber bei gemischter Nutzung der Immobilie nur die Kosten absetzbar, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen.

Jede Ferienbleibe steht auch einmal leer, weil sich kein Mieter findet. Wie das Finanzamt  Leerstandszeiten behandelt, hängt davon ab, ob die Immobilie jederzeit oder nur eingeschränkt selbst genutzt werden kann. Wer sein Eigentum beispielsweise nur vier Wochen im Sommer bewohnt und dies belegt, kann die während des Leerstands angefallenen Kosten in die Vermietungszeit einrechnen und steuerlich geltend machen. Ist eine Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, werden Leerstandszeiten im Verhältnis von Selbstnutzung zu Vermietung aufgeteilt.

Nach dem gleichen Muster wird auch die Zweitwohnungssteuer aufgeteilt, die einige Gemeinden auf Feriendomizile erheben. Wer als Selbstnutzer vermietet, kann die Steuer für die Zeit der Vermietung als Werbungskosten absetzen.

Für Immobilien im Ausland gelten besondere Regeln. Hat das jeweilige Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland getroffen, werden dort erzielte Einkünfte aus Vermietung auch dort besteuert. Ob sich steuerliche Verluste dann in Deutschland steuermindernd auswirken, hängt von der Besteuerungsmethode des jeweiligen Landes ab. Besitzer von Ferienbleiben in EU-Staaten sind auf der sicheren Seite: Ihre Steuerlast sinkt bei steuerlichen Verlusten im Ausland, wenn auch je nach Land in unterschiedlichem Maße.

Sie sehen: Die Kosten der Finanzierung einer Zweitimmobilie lassen sich bei richtiger Organisation der Vermietung zu einem guten Teil durch Steuerersparnisse wieder reinholen. Zudem ist Baugeld selbst aufgrund des niedrigen Leitzinses derzeit günstig wie lange nicht. Warten Sie nicht, bis die Konditionen sich wieder verschlechtern, erfüllen Sie sich jetzt Ihren Traum!

Sprechen Sie uns an. Wir rechnen gern die Finanzierungskosten für Sie durch und suchen das optimale Darlehen heraus.

Auch wenn es um ein Feriendomizil im europäischen Ausland geht, sind Sie bei Dr. Klein richtig. Ersparen Sie sich die mühselige Einarbeitung in fremde Rechtsvorschriften und die Unwägbarkeiten, die mit der Finanzierung durch eine ausländische Bank verbunden sind. Finanzieren Sie Ihre Immobilie mit Dr. Klein – ohne Belastung Ihres Eigentums in Deutschland. Und profitieren Sie von unserem Rundum-sorglos-Paket: Wir wickeln alles für Sie ab, von der Prüfung der Eigentumsverhältnisse bis zum Kauf. 

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